Comparateur Crédit Immobilier : comparatif 2023 !

En moyenne en 2023, les taux immobiliers avoisinent les 3,10 % pour un crédit sur 10 ans, 3,17 % pour 15 années de remboursement, et environ 3,40 % sur 20 ans.

Pour profiter du meilleur taux, et mieux cerner la viabilité de son projet, il est conseillé de s'aider des comparateurs en ligne. Voici pourquoi et comment les utiliser.

Pourquoi utiliser un comparateur d’offres de crédit immobilier ?

Le comparateur en ligne présente trois avantages :

• Se faire une idée des taux pratiqués : Difficile de savoir de quoi l’on parle lorsque l’on n’a jamais souscrit de prêt immobilier auparavant. Le simulateur donne une idée des taux de prêt pratiqués, simplement pour parvenir à cerner une offre plus intéressante qu’une autre;
• Evaluer la viabilité de son projet d’acquisition : Sans nécessairement parler de souscription en ligne, il présente une idée des mensualités que devra assumer l’emprunteur et du montant maximal auquel il peut prétendre selon la durée de remboursement. Malheureusement, certains projets seront tués dans l’œuf à cette étape, face à des mensualités insurmontables par exemple, ou un montant insuffisant;
• Connaître les conditions et options possibles : L’emprunteur pourra ainsi évaluer une offre au regard des conditions de remboursement anticipé, ou encore de report de mensualités selon certaines conditions par exemple.

Comment évaluer la compétitivité d'une offre de crédit immobilier ?

De façon générale, l'ensemble des conditions du prêt immobilier sont à étudier pour pouvoir jauger de la compétitivité d'une offre. Les principaux éléments à prendre en compte sont les suivants :

• Le Taux annuel effectif global : Le TAEG exprime la totalité des frais générés lors de la mise en œuvre d'un crédit consenti à un particulier. Pour être compétitif, il doit être le plus bas possible, et évidemment ne pas dépasser le taux d'usure, auquel cas le prêt sera refusé. Le taux d'usure est le taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt;
• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Elles sont dues en cas de remboursement partiel ou total intervenant en dehors de l'échéancier établi. Sur certaines offres, il est possible de s’en affranchir. C'est une condition importante du prêt, car le remboursement anticipé peut intervenir en cas de revente du bien pour X raisons : agrandissement de la famille, mutation professionnelle, changement de cadre de vie, séparation ou divorce, etc.;
• La transférabilité du prêt : Il s’agit là de voir appliquer les mêmes conditions avantageuses de ce crédit immobilier, à tout éventuel futur prêt immobilier (achat de la résidence secondaire par exemple, revente et achat d'un bien plus onéreux, etc.);
• La modularité des échéances : Certains organismes prêteurs proposent des facilités de paiement des échéances en cas de difficulté, notamment le report des premières échéances pour investir dans les travaux d’entrée dans le bien, ou encore la possibilité de moduler la date de prélèvement, ou de reporter certaines échéances en fin de crédit, par exemple en cas de besoin d’investir dans un nouveau véhicule;
• Le montage du prêt : Si plusieurs lignes de prêts à des taux différents forment le montage général, ou bien si un différé d’amortissement existe, le montant global à rembourser sera impacté.

Tous ces éléments seront évidemment à étudier selon le contexte de la demande :

• Selon la situation financière de l'emprunteur : La banque étudie en détails l’état des finances de l'emprunteur sur les trois derniers mois. Aussi, présenter des découverts réguliers laissera la banque plus que dubitative. Démontrer une réelle stabilité est primordial pour marquer la confiance du prêteur. L'apport personnel est essentiel. Investir une enveloppe provenant d'une épargne est une démarche extrêmement positive aux yeux de la banque dans l'acquisition du bien immobilier. L'apport la rassure quant à la capacité d'épargne de l'emprunteur, donc de sa capacité de gestion intelligente et prévoyante de ses finances, mais aussi de sa capacité à assumer le saut de charge du loyer à la mensualité de crédit;
• Selon les garanties apportées à la banque : L'emprunteur pourra envisager trois garanties pour profiter d'une offre compétitive. D'abord, la plus courante, la garantie d'hypothèque. Le bien immobilier est alors gagé. Si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser son prêt, le bien peut être saisi par procédure judiciaire, pour être vendu. Dans ce cas, la banque se rémunère sur la vente du bien. Egalement, l'emprunteur peut opter pour le nantissement, qui ressemble à l'hypothèque, mais ne concerne pas un bien immobilier. Ici, ce sont des valeurs mobilières ou financières qui seront portées en garantie. Il pourra s'agir d'un contrat d'assurance vie par exemple, ou d'actions détenues, etc. Sans que le détenteur n’en perde la propriété, ces titres apportent des garanties complémentaires prouvant la solvabilité de l’emprunteur. Enfin, il pourra opter pour le cautionnement, engagé par une personne physique ou par un organisme tiers. Il sera accepté à condition que le patrimoine financier du cautionnaire le permette, puisque le cautionnaire s'engage à assumer les échéances du crédit, si l'emprunteur n'est pas en mesure de les honorer;
• Selon la conjoncture économique : L'état du marché de l'immobilier, les cours boursiers, les quotas annuels, les cibles des banques, les perspectives d'évolution du coût de la vie, la concurrence, les décisions prises par la Banque centrale européenne, etc., sont autant d'éléments qui viennent impacter la compétitivité des offres.

Que faire si le comparatif obtenu ne répond pas aux attentes de l'emprunteur ?

Pour s'engager sur un crédit immobilier, mieux vaudra présenter la situation la plus viable possible, pour qu'il soit accordé, mais aussi pour l'appréhender le plus sereinement possible. Rappelons qu'il engage l'emprunteur sur 15 à 25 années. Si la situation n'est pas stable lors de la contraction, le risque pris de difficultés d'honorabilité du prêt est décuplé. Les éléments rédhibitoires ou remettant en cause la demande en l'état, sont les suivants :

• Un saut de charges trop important, des revenus et/ou un reste à vivre trop faible, surtout si le compte présente parfois des découverts. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %,
• Une capacité d’épargne non prouvée. Si le remboursement prévu du prêt, vis-à-vis du loyer actuel, augmente la dépense mensuelle de 200 €, il faut démontrer que l'emprunteur est en capacité de les épargner les quelques mois précédant la demande de prêt,
• Trop de crédits en cours (véhicule, travaux, non affecté, etc.),
• Des difficultés de gestion (découverts récurrents, crédits de restructuration, retenues sur salaire, etc.).

Aussi, il est parfois possible que les offres proposées par le comparateur selon les éléments pré-renseignés ne soient pas à la hauteur des attentes de l'emprunteur. Dans ce cas, que faire ?

Ne pas déclarer forfait

Tout d'abord, comme dans le cas d'une réponse positive, il ne s'agit que d'une première réponse de principe, qui ne vaut pas décision définitive. Aussi, un refus ou une estimation insatisfaisante peuvent être reçus après avoir rempli de premiers renseignements, qui n'intègrent par exemple pas l'éventuelle épargne disponible non investie en apport. Un refus lors d'une simulation n'est donc pas nécessairement irrévocable. Mieux vaudra dans ce cas contacter directement les banque. Le comparateur ne fait pas appel aux compétences inégalables de l'humain expert.

Contacter un courtier

Faire appel à un courtier immobilier offre les conditions les plus avantageuses pour obtenir un prêt immobilier. En se plaçant comme intermédiaire entre les banques et les emprunteurs, il dispose à la fois d'une connaissance approfondie des fonctionnements et des rouages de chaque organisme, mais aussi du recul suffisant pour pouvoir les mettre en concurrence de manière intelligente, en s'assurant d'appuyer les points forts les plus pertinents du dossier du client. Le courtier se jouera de la concurrence pour obtenir idéalement au moins deux offres ultra compétitives en rapport à la situation financière de l'emprunteur. Le courtier est donc assurément un allié de taille dans un monde inconnu, notamment lorsque l'on sait qu'environ la moitié des demandes de prêt sont refusées.

Réviser son projet

Il sera peut-être envisageable de financer son projet, en révisant simplement quelques paramètres pour abaisser son coût global. Par exemple, il s'agira de rembourser un crédit en cours pour augmenter le reste à vivre, d'envisager l'apport de garanties supplémentaires, ou encore de réviser le projet d'acquisition immobilière, en portant ses exigences un niveau en dessous.

Envisager le rachat de crédit

Celui-ci permet de regrouper plusieurs crédits en un seul en allongeant la durée du prêt, pour alléger les mensualités et faire baisser le taux d'intérêt. Il peut ainsi être bon d'envisager un rachat des crédits en cours, pour profiter d'une capacité d'emprunt plus importante. L'accès à l'immobilier nécessite tout de même un financement conséquent. Le rachat pourra même intégrer un crédit immobilier, sous certaines conditions. Sinon, solder certains crédits en fin de remboursement est également un bon moyen d'augmenter sa capacité de remboursement, et le montant octroyable.

Envisager d'autres prêts immobiliers complémentaires

En plus d'un prêt immobilier principal, mais qui pourra être réduit, d'autres prêts aidés pourront être contractés, comme par exemple :

• Le prêt à taux zéro (PTZ), qui aide au financement de la résidence principale. Ses intérêts seront entièrement pris en charge par l'Etat, pour un coût de revient de 0 € à l'emprunteur;
• Le prêt à l'accession sociale (PAS), pour les personnes aux revenus modestes souhaitant acquérir un bien immobilier;
• Le prêt conventionné (PC), accordé sans conditions de ressources. Il est plafonné, et ne peut financer que la résidence principale;
• Le prêt épargne logement fonctionne avec le plan épargne logement (PEL) ou le compte épargne logement (CEL);
• Le prêt action logement, anciennement prêt patronal ou prêt 1 % logement, destiné aux salariés des entreprises qui reversent une partie de la masse salariale à l'organisme Action Logement.

Les limites du comparateur de prêts immobiliers

Le comparateur est un parfait outil pour les novices en finance immobilière. Il rend un résultat rapide, fiable et sur mesure, tout en restant plutôt général. Il présente toutefois une limite de taille puisqu’il ne présentera que les offres des établissements financiers qui auront fait le choix de communiquer en ligne, et uniquement à l’instant T. Cela présente deux nuances. La première, c’est que certains établissements ne verront pas leurs offres apparaître, soit parce que le comparateur ne les a pas répertorier parmi ses sites de recherche, soit parce qu’ils n’auront pas saisi l’opportunité d’Internet pour communiquer sur leurs prestations en termes de prêt immobilier. C’est un manque à gagner pour l’organisme financier, mais aussi pour l’emprunteur qui aurait pu y trouver là l’offre parfaite.

Egalement, la seconde nuance réside dans l’absence de conseil, notamment en lien avec la conjoncture financière, ce qu’un courtier en assurance sera en mesure de prodiguer. Le courtier saura prévenir ses clients d’une augmentation imminente des taux d’intérêt, des fameux quotas de prêts admis par les établissements bancaires, ou encore des conditions plus favorables ou des éléments à valoriser sur un dossier de demande d’emprunt. Autrement dit, le comparateur revêt un rôle d’amorce ou d’aperçu des offres de crédit immobilier, mais ne remplace pas le conseil avisé d’un expert de l’immobilier.