1er achat immobilier : comment savoir combien je peux emprunter ?

Avant de se lancer dans un 1^er achat immobilier, il est indispensable de faire le point sur son besoin en financement et plus particulièrement sur sa capacité d’emprunt.

La majorité des Français ont recours au crédit pour financer leur 1^er achat immobilier. Comment calculer son budget pour l’acquisition de ce nouveau logement ? Combien emprunter à la banque ? Nos réponses et conseils.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’il est possible d’obtenir auprès de la banque sur une période donnée en fonction de ses revenus et charges. Il revient au prêteur de s’assurer que son client sera en mesure de rembourser les échéances sans difficulté et que le montant des mensualités ne déséquilibre pas son budget.

En connaissant leur capacité d’emprunt, les futurs propriétaires peuvent donc déterminer le montant qu’ils devront rembourser ainsi que la durée de remboursement la plus courte. Ces deux éléments sont indispensables pour optimiser le crédit immobilier.

Comment est-elle calculée ?

Plusieurs paramètres peuvent influer sur la capacité d’emprunt :

• La capacité d’endettement : en France, le taux d’endettement maximal correspond à 35 % des revenus ;
• Le montant de l’apport personnel ;
• Le type de prêt souhaité (taux fixe ou révisable) ;
• Le montant des mensualités ;
• La durée de remboursement du crédit ;
• L’âge de l’emprunteur au jour de la souscription du prêt.

La capacité d’emprunt s’obtient donc en faisant le calcul suivant : (revenus – charges) X 35 %.

Comment connaître sa capacité d’emprunt ?

Il est possible de connaître sa capacité d’emprunt en utilisant un simulateur en ligne. Pour cela, il suffit de remplir un formulaire en renseignant quelques informations :

Les revenus perçus

Il s’agit des revenus réguliers de l’emprunteur : les salaires, les revenus fonciers, les pensions de retraite, les allocations familiales, les pensions alimentaires reçues.

Sont également pris en compte les revenus de remplacement (allocations de retour à l’emploi, allocations adulte handicapé) ainsi que les revenus financiers (rente d’assurance-vie par exemple).

Les travailleurs non-salariés qui ne perçoivent pas de salaire ou n’ont pas de rémunération fixe doivent déclarer le résultat annuel de leur entreprise et estimer une moyenne mensuelle pour accéder au résultat de la simulation.

Enfin, les revenus jugés trop aléatoires comme les primes ou les participations aux bénéfices n’entrent pas dans le calcul de la capacité d’emprunt. Effectivement, le crédit immobilier se calcule sur une durée relativement longue et rien n’indique que les primes seront reconduites dans les prochaines années.

Les revenus du co-emprunteur

Emprunter à deux ou en couple permet d’augmenter la capacité d’emprunt en additionnant les revenus. Dans ce cas, la banque demandera un justificatif de la relation entre les co-emprunteurs (contrat de mariage ou de PACS).

Le montant de l’apport personnel

Le montant de l’apport personnel est déterminant dans le calcul de la capacité d’emprunt. Pour rappel, cette somme peut être constituée de produits d’épargne, de placements disponibles, de donations familiales, d’épargne salariale ou encore de liquidités. De manière générale, il est recommandé de ne pas placer l’intégralité de ses économies dans l’apport personnel et de conserver une part destinée à faire face à d’éventuels imprévus.

Les charges

Plusieurs charges sont retenues dans le calcul de la capacité d’emprunt. Lors de la simulation en ligne, l’emprunteur doit notamment renseigner le montant des mensualités versées au titre des crédits immobiliers ou des crédits à la consommation en cours de remboursement. Les charges contraintes telles que les pensions alimentaires, les rentes à verser chaque et les impôts sont comptabilisées par le prêteur tout comme les loyers dus après l’achat immobilier. Il n’est pas rare de voir des acquéreurs rester plusieurs mois dans le logement qu’ils louent avant d’occuper le bien acheté.

Le reste à vivre

Le reste à vivre correspond à la somme qu’il reste à l’emprunteur après avoir versé sa mensualité de crédit immobilier. Ce montant doit permettre d’assumer toutes les charges fixes : les dépenses d’électricité et de chauffage, l’habillement, la nourriture, les frais d’assurance, de scolarité, de téléphonie et de loisirs.

Si le reste à vivre minimal reste difficile à déterminer, certains établissements bancaires estiment qu’il doit être de 1200 euros pour un couple et de 800 euros pour une personne seule. A cela s’ajoute 300 euros par personne à charge supplémentaire.

Ainsi, après avoir renseigné ces informations à travers un formulaire, il est possible d’accéder au résultat de la simulation et de connaître le montant de son futur crédit immobilier. Il convient de préciser que le résultat du calcul de la capacité d’emprunt est donné à titre indicatif et ne constitue en aucun cas un document à caractère contractuel.

Pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?

Si vous souhaitez savoir combien vous pouvez emprunter dans le cadre de votre 1^er achat immobilier, vous pouvez faire appel à un courtier spécialisé en crédit immobilier.

Bénéficiant de plusieurs partenariats auprès des banques, ce professionnel pourra vous proposer des offres aux taux attractifs. En effet, en contrepartie d’un volume de dossiers important, le courtier négocie des taux de crédit très bas avec les directions financières ce qui lui donne accès à des conditions d’emprunt particulièrement avantageuses.

Le courtier est également en mesure de vous apporter des conseils tout au long de la souscription, en vous aidant à calculer votre capacité d’emprunt, en étudiant toutes les offres proposées par ses partenaires à votre place et en vous suggérant la plus adaptée à votre profil.

Passer par cet intermédiaire est d’autant plus intéressant que cela ne vous engage à rien. En effet, le courtier n’est rémunéré qu’après la signature de l’offre de crédit immobilier. Avant cette étape, vous restez donc libre d’accepter ou de refuser les offres qu’il vous propose. Si vous préférez confronter vous-même les offres de prêt immobilier, n’hésitez pas à utiliser un comparateur en ligne afin de gagner du temps et de réaliser des économies. Cet outil gratuit et sans engagement permet de comparer des dizaines de propositions en quelques clics seulement.