Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Pour financer l’achat de votre logement ou sa construction, vous pouvez souscrire un crédit immobilier.

Le prêt immobilier est la solution la plus fréquemment utilisée pour financer un projet d’achat de maison ou d’appartement. Toutefois, les banques imposent plusieurs conditions pour obtenir les fonds nécessaires. Tous les détails.

Les caractéristiques du prêt immobilier

Le crédit immobilier peut servir à financer plusieurs projets :

• L’achat d’un bien à usage d’habitation ou à usage mixte ;
• Des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien du bien acquis ;
• Des travaux de construction d’une habitation.

Le montant à emprunter dépend du coût total de l’opération immobilière envisagée et notamment du prix de vente du logement ou du coût de la construction, des frais de notaire, des frais de dossier, des frais d’assurance, des frais d’ouverture d’un compte bancaire et des frais de courtage. Quant à la durée du prêt immobilier, elle est variable et peut être négociée avec le banquier. Généralement, celle-ci ne doit pas dépasser 25 ans. Enfin, le taux d’intérêt est défini par le prêteur. Il s’agit d’un taux fixe (taux qui reste inchangé pendant toute la durée du prêt) ou d’un taux révisable (taux qui varie selon l’évolution d’un taux de référence).

Il est important de connaître les deux principaux types de prêt immobilier. On distingue le prêt bancaire classique des prêts dits réglementés qui proposent certains avantages mais sont accordés sous conditions. Par exemple, le Prêt Epargne Logement est octroyé à condition d’avoir un Plan Epargne Logement (PEL) ou un Compte Epargne Logement (CEL) et le Prêt à taux zéro (PTZ) est accordé sous conditions de ressources. Il existe aussi les Prêts Conventionnés (PC) qui regroupent le prêt conventionné d’accession sociale et le prêt conventionné ordinaire.

Dans le cadre de la souscription d’un prêt bancaire classique, la banque peut exiger des garanties qui seront mises en œuvre en cas d’impossibilité de remboursement. Elle peut imposer un cautionnement bancaire, une hypothèque conventionnelle du bien, une hypothèque légale spéciale du prêteur de derniers.

Les conditions d’octroi d’un prêt immobilier

Avec les taux attractifs, il a rarement été aussi intéressant d’emprunter. Mais avant de se lancer, sachez que plusieurs conditions sont requises :

Des revenus fixes et réguliers

La banque étudiera attentivement le montant et la régularité de vos revenus. Vous ne pourrez pas prétendre au même montant si vous gagnez le SMIC ou 3000 euros par mois.

Concernant la régularité des revenus perçus, les organismes bancaires privilégient les personnes en CDI ou travaillant en tant que fonctionnaires. Si vous êtes travailleur indépendant, vous devrez faire valoir une ancienneté d’au moins 2 ans et justifier d’une bonne stabilité financière.

Une bonne gestion des finances personnelles

Souvent écarté, ce critère a pourtant toute son importance. Pour savoir si vous savez gérer efficacement vos finances, la banque vous demandera vos trois derniers relevés de compte bancaire. Si elle constate l’existence d’incidents de paiement ou de découverts bancaires, il est probable qu’elle refuse votre demande de prêt immobilier. Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à mettre de côté chaque mois une part de vos revenus.

Une capacité d’emprunt suffisante

Les établissements prêteurs évaluent systématiquement la capacité d’emprunt du demandeur. Pour la calculer, ils tiennent compte des éléments suivants : les prêts en cours de remboursement, les assurances, le montant du loyer, les impôts. La durée de remboursement influe également sur la capacité d’emprunt. En effet, plus cette durée est longue, moins les mensualités seront élevées.

Un taux d’endettement raisonnable

En ce qui concerne le taux d’endettement, celui-ci ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels. Pour mesurer le risque, les banques utilisent la notion de « reste à vivre » correspondant à la somme qui reste disponible une fois la mensualité de crédit prélevée. Le reste à vivre doit permettre de faire face à toutes les charges courantes comme l’alimentation ou encore les impôts.

L’apport personnel

De manière générale, plus l’apport personnel est conséquent, plus vous aurez de chances de débloquer les fonds car vous prouvez à la banque que vous êtes en mesure de mettre de l’argent de côté.

L’apport personnel peut être constitué à partir de votre Livret A, de placements boursiers, de prêts aidés ou bien d’un héritage. Dans la plupart des cas, il doit représenter au moins 10 % du montant demandé afin de financer les frais liés à l’emprunt (frais de notaire et frais de dossier). Si vous êtes primo-accédant, sachez que des solutions existent pour souscrire un prêt immobilier sans apport personnel.

La situation personnelle

La banque auprès de laquelle vous empruntez prend un risque en acceptant votre demande. Pour limiter ce risque, elle étudiera votre situation personnelle (âge, état de santé, nombre de personnes composant le foyer…). Les personnes atteintes d’une maladie grave ou trop âgées peuvent se voir refuser leur demande de crédit immobilier.

Vous l’avez compris, de nombreux critères sont passés en revue par la banque lors de l’octroi de crédit. Plusieurs outils en ligne peuvent vous donner une idée sur votre éligibilité au prêt immobilier. En utilisant un simulateur 100 % en ligne, vous pourrez estimer votre taux d’endettement, votre capacité d’emprunt, la durée idéale pour votre prêt et le taux d’intérêt auquel vous pouvez prétendre.

Comment optimiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier ?

Pour augmenter vos chances de décrocher un financement, pensez à constituer un dossier solide et complet. Pour être sûr de ne rien oublier, vous pouvez faire appel à un courtier spécialisé en crédit immobilier. Ce professionnel vous accompagnera pendant toutes les étapes de la souscription.

Autre point important : les garanties. Plus les garanties apportées sont nombreuses, plus la banque sera disposée à vous faire une offre. N’hésitez pas à vous renseigner sur les différentes garanties possibles dont fait partie l’hypothèque.

Enfin, il est recommandé de faire plusieurs demandes de crédit immobilier, chaque banque imposant ses propres conditions de souscription. Pour faire jouer la concurrence, vous pouvez utiliser un comparateur en ligne.