Qu'est-ce qu'un crédit relais ? Dans quel cas est-il utile ?

Le crédit relais est une forme d’emprunt qui permet à un emprunteur de disposer de fonds pour acheter un nouveau bien immobilier sans avoir à attendre la vente de son ancien logement.

Cette avance d’argent accordée par la banque est un emprunt qui ne couvre pas la totalité de la valeur du bien à vendre et qui est accompagné d’intérêts puisqu’il s’agit d’un crédit de courte durée. Néanmoins, elle aide l’emprunteur à acheter le bien de ses rêves sans avoir à attendre la finalisation de la vente ni à s’engager dans les démarches d’un logement transitoire. Quelles sont les caractéristiques du crédit relais ? Quelles sont ses différentes formules ? Quand s’avère-t-il le plus utile ? Nos réponses dans ce dossier.

Qu’est-ce qu’un crédit relais ?

Le crédit relais est une formule de prêt à court terme qui permet à son emprunteur de financer l’achat d’un nouveau bien avant la finalisation de la vente de son logement précédent. Il s’agit ainsi d’une avance d’argent que la banque effectue à son client sur la base de la valeur de son bien à vendre. Lorsque le bien est vendu, l’emprunteur peut ainsi rembourser la banque et solder son prêt.

Cette formule de prêt immobilier a donc pour avantage de permettre à l’emprunteur de disposer de temps pour vendre son bien sans être gêné pour acquérir un nouveau logement.

Néanmoins, le montant d’un crédit relais ne peut être déterminé en fonction du bien à acquérir, car il ne s’agit pas d’un crédit immobilier traditionnel. Son montant est en effet calculé en fonction de la valeur du bien à vendre et il ne couvre pas la totalité de son prix estimé. Ainsi, en fonction des établissements financiers et de leur politique, l’emprunteur peut disposer d’un crédit dont le montant oscille entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien. Et pour établir cette valeur, la banque peut procéder à une estimation immobilière.

Par ailleurs, le crédit relais est bien un prêt de la part d’une banque. En conséquence, comme tout emprunt, il s’accompagne d’intérêts et de frais. En effet, l’emprunteur ne rembourse pas seulement la somme qui lui est prêtée pour l’acquisition de son nouveau logement, mais également les intérêts qui accompagnent cette avance d’argent accordée par la banque. Si le taux d’intérêt est variable d’un établissement financier à l’autre, un plafond est appliqué par la Banque de France pour éviter les abus.

Qu’en est-il du remboursement ?

Le principe du remboursement dans le cadre d’un crédit relais est relativement spécifique. En effet, le remboursement du crédit relais s’effectue en deux temps :

• pendant la période du crédit, l’emprunteur doit rembourser des mensualités relatives aux intérêts de son prêt ;
• après la revente de son premier bien, l’emprunteur doit rembourser la totalité du capital emprunté.

En moyenne, un crédit relais est souscrit pour une période de 12 mois qui peut être renouvelée une fois, c’est-à-dire avec un maximum de 24 mois. En moyenne, pour que la vente de son ancien bien soit finalisée, l’emprunteur doit compter une moyenne de 7 mois.

Quels sont les différents types de crédits relais ?

Il existe plusieurs formules de crédit relais.

Le crédit relais sec

Il s’agit d’une avance d’argent accordée par la banque en vue de couvrir le prix du nouveau bien à acquérir. Cette formule globale permet à l’emprunteur de ne pas avoir à souscrire de prêt immobilier supplémentaire. Elle s’avère avantageuse lorsque le prix du nouveau logement est moins élevé que celui du bien à vendre, ou s’il est identique.

L’emprunteur solde ensuite son crédit après la finalisation de la vente de son bien. Dans l’attente, il devra verser des mensualités destinées à rembourser uniquement les intérêts de son crédit relais, intérêts souvent élevés dans ce cas.

Le crédit relais adossé

Il s’agit d’un crédit relais auquel un crédit immobilier classique est adossé afin de couvrir le prix total d’un bien à acquérir, une solution privilégiée lorsque le futur logement est plus coûteux que celui mis en vente.

L’emprunteur doit alors rembourser chaque mois les intérêts de son prêt relais et les mensualités complètes de son prêt immobilier (le capital et les intérêts). Après la finalisation de la vente de son bien, il n’aura alors plus qu’à rembourser son crédit immobilier.

Le crédit relais rachat

Cette solution, qui consiste à faire racheter le prêt relais par la banque, permet de lisser les mensualités de crédit lorsque le taux d’endettement est atteint. L’emprunteur dispose ainsi de mensualités plus faibles. En revanche, cette opération entraine un allongement de la durée de l’emprunt et s’avère plus coûteuse dans sa globalité.

Le crédit relais avec franchise totale

Il s’agit d’un crédit relais accordé pour une durée de 24 mois qui évite à l’emprunteur de rembourser les intérêts de son prêt relais au cours des 12 premiers mois. Si son bien est vendu avant la fin de la période des 12 premiers mois, il devra rembourser à la banque le capital emprunté et les intérêts dus pour l’année écoulée.

En revanche, si la vente n’est pas effectuée avant ces 12 premiers mois, il devra rembourser sur les 12 mois suivants l’équivalent chaque mois de deux mois d’intérêts (autrement dit, il remboursera les intérêts de la deuxième année majorés de ceux de la première année).

Cette formule est généralement utile pour les biens atypiques ou difficiles à vendre.

Le crédit relais intégré

Dans ce cas, la banque accorde un crédit relais unique qui couvre toute l’opération financière. L’emprunteur rembourse chaque mois des mensualités qui correspondent au capital et aux intérêts dus, à l’instar d’un crédit immobilier classique, mais il peut utiliser le capital perçu par la vente du bien pour rembourser une partie de son emprunt de manière anticipée, sans pénalités.

Crédit relais : quels avantages ? Quels inconvénients ?

Les avantages du crédit relais

• Le crédit relais permet d’acquérir un nouveau bien sans avoir à attendre la vente du précédent. L’emprunteur n’a pas à louer un logement temporaire de transition et économise ainsi de l’argent et du temps.
• Les multiples formules possibles offrent une certaine flexibilité à l’emprunteur.
• L’emprunteur peut investir dans l’achat du bien de ses rêves. Le délai et les possibilités de financement ne lui imposent pas de revoir ses exigences à la baisse ou de brader son bien à vendre.
• L’emprunteur n’a pas à rembourser deux crédits immobiliers en même temps avec le prêt relais.

Les inconvénients du crédit relais

• La durée du prêt relais est réduite à deux ans, ce qui nécessite une mise en vente rapide, notamment si le bien est difficile à vendre.
• Le montant du crédit relais ne peut généralement excéder 70 % de la valeur du bien mis en vente.
• La banque vérifie systématiquement la valeur du bien mis en vente. Elle peut donc la faire baisser en fonction des prix du marché. En outre, elle peut facturer à l’emprunteur les honoraires induits.