Intérêts d’un prêt immobilier : comment sont-ils calculés ? Comment les analyser ?

Qu’il s’agisse d’un crédit à la consommation ou d’un crédit immobilier, la plus grande partie du coût d’un emprunt est représentée par les intérêts. L’emprunteur paiera finalement bien plus cher que la valeur d’achat de son bien. Il est donc important de savoir comment calculer ces intérêts et les analyser.

De manière générale, les intérêts représentent le coût monétaire d’un emprunt. Ils correspondent à la rémunération du créancier et pour l’emprunteur au loyer du capital mis à sa disposition. Ainsi, les intérêts constituent une recette pour le prêteur et une charge pour l’emprunteur. Zoom sur le calcul des intérêts d’un prêt immobilier.

Le calcul des intérêts d’emprunt

Il existe deux manières de calculer les intérêts d’emprunt : la formule amortissable et la formule in fine.

Le calcul des intérêts d’un prêt amortissable

La majorité des prêts octroyés par les banques sont amortissables. Cela signifie que le remboursement du capital est étalé dans le temps. Pour calculer les intérêts d’un prêt amortissable, il est nécessaire d’établir un tableau d’amortissement ou d’utiliser un simulateur de prêt. Effectivement, les intérêts seront calculés par rapport au capital restant dû qui diminue tous les mois au fur et à mesure des remboursements.

Le calcul des intérêts d’un prêt in fine

Ce financement concerne avant tout les investissements immobiliers. Pour calculer les intérêts d’un prêt immobilier in fine, il faut multiplier le taux par le capital emprunté puis le résultat par la durée de l’emprunt. Il faut rappeler que ce type de financement prévoit le remboursement du capital emprunté uniquement en fin de prêt. Ainsi, le capital reste inchangé.

Analyser le coût réel du prêt immobilier

Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’un financement de 100.000 euros sur 10 ans à 1,5 %. En souscrivant un prêt amortissable, l’emprunteur paie 897,91 euros chaque mois. Le coût du crédit avoisine donc 7.750 euros. Avec un prêt in fine au même taux, les intérêts s’élèvent à 1.500 euros chaque année ou 125 euros par mois.

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible de déduire fiscalement les intérêts. Reprenons l’exemple et supposons que l’emprunteur soit imposé à 30 %. S’il opte pour un prêt amortissable, les intérêts versés (7.750 euros) lui feront réaliser une économie d’impôts et de prélèvements de 3.526 euros sur 10 ans. S’il souscrit un prêt in fine, il pourra déduire 15.000 euros et économiser ainsi 6.825 euros de fiscalité.

Toutefois, l’emprunteur ne doit pas regarder uniquement la fiscalité. Son choix dépend également de sa trésorerie. En effet, le prêt in fine est par exemple adapté aux investisseurs qui veulent limiter leur sortie de trésorerie pendant le prêt et qui sont en mesure de rembourser le capital en une fois à l’échéance. A contrario, le prêt amortissable nécessite de rembourser une somme préalablement déterminée à la banque chaque année. Cette formule s’applique notamment à l’acquisition de résidence principale. Dans les deux opérations, le gain d’impôt ne compense pas le surcoût du crédit.