Est-il risqué d'investir en SCPI ? Les 5 risques à connaitre !

Contrairement aux idées reçues, il peut être risqué d’investir en SCPI. Tous les détails.

Vous envisagez d’acheter prochainement des parts de SCPI ? Avant de vous engager, renseignez-vous sur les risques liés à ce placement. Voici les 5 pièges à connaître.

Quelques rappels sur les SCPI

Pour investir dans l’immobilier, les particuliers disposent de deux options : acheter directement un bien en vue de le louer ce qui suppose d’en assumer la gestion ou acheter des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) dont le rôle est d’investir dans plusieurs immeubles et de gérer ces actifs.

La SCPI est une solution simple qui permet d’investir dans des bureaux ou des commerces difficilement accessibles en direct pour un particulier. Ce placement convient particulièrement aux personnes ayant besoin d’un complément de revenu ou de retraite, souhaitant transmettre leur patrimoine, cherchant à diversifier leur épargne ou à se créer un capital en vue de concrétiser un projet. Grâce à ce placement, ces dernières peuvent percevoir des revenus locatifs sans avoir à s’occuper de la gestion des biens immobiliers. Leur patrimoine est investi dans une société qui détient plusieurs immeubles loués à des locataires multiples permettant une gestion optimisée des risques.

Les 5 risques liés à l’investissement en SCPI

Investir en SCPI n’est pas sans risque. En effet, les sociétés civiles de placement immobilier sont soumises aux aléas du marché et le patrimoine que vous y investissez peut perdre de la valeur.

Voici les 5 principaux risques à investir en SCPI :

1 - La liquidité des SCPI

Avant d’investir en SCPI, il est important de tenir compte des spécificités de cette classe d’actifs dont fait partie le facteur liquidité. Si la pierre papier est plus facile à revendre qu’un bien immobilier en direct, une simple instruction donnée à la société de gestion suffisant à matérialiser la vente, le problème de la liquidité peut néanmoins se poser.

La liquidité d’un placement en part de SCPI n’est pas garantie. Autrement dit, contrairement à un livret bancaire ou fonds commun de placement, la société n’est pas obligée de rembourser l’associé si le nombre de vendeurs est durablement supérieur au nombre d’acheteurs. Conséquence : des capitaux peuvent rester bloqués pendant une longue période. Même si des dispositifs d’aide à la liquidité (comme des fonds de remboursement) sont proposés, ils ne permettent pas toujours de répondre à toutes les demandes de rachat.

2 - Le poids de la fiscalité

D’un point de vue fiscal, les SCPI sont imposées comme de l’immobilier détenu en direct. Les revenus perçus sont taxés au taux marginal d’imposition du souscripteur et soumis à des prélèvements sociaux. De plus, la part d’immobilier est intégrée à la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui a remplacé en 2018 l’impôt sur la fortune (ISF).

Si vous vous apprêtez à acheter des parts, pensez à calculer en amont leur impact sur votre taxation globale. Vous pourrez ainsi déterminer leur rentabilité nette après impôts.

3 - Les frais applicables

En contrepartie de leurs avantages, les SCPI se montrent assez gourmandes en frais. Si certains sont relativement faibles, d’autres pèsent sur la rentabilité finale de cet investissement.

Les frais de souscription s’avèrent particulièrement élevés. Ils s’établissaient à 9,87 % TTC en 2021 mais tendent à diminuer depuis quelques années. Ce n’est pas le cas des frais de gestion qui continuent à grimper. En 2021, 75 % des SCPI appliquaient des frais de gestion supérieurs à 10 % TTC alors qu’elles n’étaient que 53 % à le faire en 2018. Il faut également prendre en compte l’inflation qui pourraient impacter durablement les frais de gestion mais de manière différente selon le type de SCPI choisi. Dans ce cas, les SCPI résidentielles seraient les moins touchées car les frais de gestion sont calculés sur la base des loyers encaissés par la société au cours de l’année.

4 - La dévalorisation du patrimoine

L’achat de parts de SCPI implique un investissement indirect sur le marché immobilier. Le patrimoine de l’investisseur est donc exposé à un potentiel retournement des marchés.

Si vous souhaitez investir en SCPI, vous devez prendre en considération ce risque et garder à l’esprit qu’un tel placement est avant tout destiné à procurer un rendement stable sur le long terme.

Pour réduire le risque de dévalorisation de votre patrimoine, privilégiez les SCPI qui diversifient leur parc immobilier aussi bien en termes de zones géographiques que de typologies d’actifs.

5 - La défaillance de la société de gestion

Avant d’investir, renseignez-vous sur la société de gestion en étudiant notamment sa capacité à gérer la trésorerie de la SCPI et le parc immobilier (entretien, impayés, vacance locative…). Tournez-vous de préférence vers une société expérimentée et solide.

Le risque de défaillance d’une société de gestion reste néanmoins limité car l’Autorité des marchés financiers (AMF) exerce son rôle de régulateur et de contrôle dans le cadre de cet investissement. En effet, elle délivre un agrément aux sociétés de gestion pour gérer les SCPI et assure leur suivi. Elle délivre également l’agrément de mise sur le marché des SCPI et s’assure de la transparence des informations fournies aux investisseurs.

D’autres critères sont à étudier avant de souscrire tels que la politique d’investissement, les modalités d’achat et de revente, les responsabilités des associés ainsi que les frais. Vous retrouverez toutes les informations importantes dans le document d’informations clés mais aussi les statuts, le rapport annuel et les bulletins trimestriels d’information que doit vous remettre votre intermédiaire financier.

Vous avez conscience des risques associés aux SCPI et souhaitez acheter des parts prochainement ? N’hésitez pas à utiliser un comparateur en ligne gratuit et sans engagement. Cet outil vous permet d’obtenir un aperçu des meilleures offres en quelques clics. Concrètement, il vous suffit de renseigner quelques informations via un formulaire pour accéder à des propositions personnalisées. Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur les SCPI, vous pouvez vous adresser à un courtier expérimenté. Ce professionnel connaît parfaitement le marché et saura vous conseiller quel que soit votre profil d’investisseur.