SCPI Pinel : explications, conseils et risques

La SCPI Pinel est une forme de SCPI fiscale. Elle permet à ses investisseurs de bénéficier avant tout d’avantages fiscaux, mais aussi de certains revenus annuels à des taux moindres que dans le cadre d’une SCPI de rendement.

Il faut savoir que la SCPI Pinel est soumise aux mêmes contraintes et aux mêmes obligations que les logements sous loi Pinel, mais les actionnaires sont exemptés de toute contrainte de gestion locative puisque la société de gestion interne à la SCPI en a la charge. Faisons le point sur ce mode d’investissement.

Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?

Une SCPI Pinel est une forme de SCPI fiscale, qui est elle-même une catégorie de SCPI ou société civile de placements immobiliers. Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier avant tout d’une réduction d’impôts, mais aussi du versement de revenus réguliers issus des loyers relatifs aux biens acquis, à un taux de rendement néanmoins plus faible que dans le cadre des SCPI de rendement. La SCPI Pinel, comme toutes les autres, est gérée par une société de gestion interne agréée par l’AMF qui se charge d’acquérir le parc locatif – uniquement constitué de logements d’habitation – et de le gérer, déchargeant ainsi les investisseurs de toute contrainte locative.

Bien entendu, les biens acquis dans le cadre d’une SCPI Pinel doivent être éligibles à la loi Pinel. La société de gestion les loue également dans le respect des contraintes de la loi Pinel, notamment en matière de plafond de loyers et de ressources.

Tout au long de la période de l’investissement, qui dure généralement 9 ans, les investisseurs de la SCPI Pinel bénéficient d’avantages fiscaux prévus par le dispositif Pinel et se voient verser des loyers nets de gestion. À l’échéance de la période d’avantage fiscal, le parc immobilier est liquidé et les investisseurs perçoivent leur capital investi ainsi qu’une plus-value le cas échéant.

Quels avantages fiscaux avec une SCPI Pinel ?

Les avantages fiscaux permis par une SCPI Pinel sont en tous points identiques à ceux de la loi Pinel pour les investissements immobiliers traditionnels en direct. Pour bénéficier de ces avantages, la société de gestion de la SCPI loue les logements entre 6 et 12 ans, dans le respect des plafonds des loyers et des ressources de locataires. Comme dans le cadre de la loi Pinel, les logements doivent répondre aux normes RT 2012 et BBC, qu’ils soient neufs ou rénovés.

La réduction d’impôt est directement liée à la durée de détention des biens :

• 12 % de réduction d’impôt pour une durée de détention de 6 ans,
• 18 % de réduction d’impôt pour une durée de détention de 9 ans,
• 21 % de réduction d’impôt pour une durée de détention de 12 ans.

Enfin, l’investisseur est soumis à un plafond annuel d’investissement à hauteur de 300 000 euros, comme le prévoit la loi Pinel. La réduction fiscale dont il peut bénéficier est prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 euros par an. À noter que la réduction d’impôt accordée par l’investissement en SCPI Pinel porte sur 100 % du capital investi.

Quels sont les atouts d’une SCPI Pinel ?

La SCPI Pinel est un mode d’investissement intéressant qui présente des avantages non négligeables.

• Le ticket d’entrée est faible : contrairement à un investissement en direct, investir par le biais d’une SCPI Pinel est peu coûteux puisqu’il suffit de quelques milliers d’euros, loin des centaines de milliers d’euros nécessaires à l’achat d’un bien en direct.
• Aucune contrainte de gestion : la société de gestion interne à la SCPI Pinel gère l’ensemble des contraintes relatives à ces investissements, de la sélection et l’achat des biens à la gestion locative. Les investisseurs n’ont qu’à profiter de leurs avantages.
• Une forte sécurité locative : grâce au caractère collectif du placement, le risque est mutualisé entre les différents investisseurs et les placements s’appuient sur un plus large panel de biens et donc de locataires. Le risque d’impayé et de mauvais investissement est donc considérablement réduit par rapport à une acquisition en direct.
• Le rendement locatif est avantageux : la société de gestion acquiert des biens intéressants et diversifiés et dispose d’une force de négociation supérieure à celle d’un investisseur seul. Les différents actionnaires peuvent ainsi bénéficier de meilleurs avantages financiers sur des biens variés. Le rendement locatif annuel est d’environ 2,7 % net, ce qui peut sembler faible. Néanmoins, c’est un avantage certain puisqu’il est net de charges et que les avantages fiscaux s’y ajoutent.
• Des avantages fiscaux immédiats : la réduction d’impôt permise par la SCPI Pinel est effective dès la première année d’investissement.
• Une hausse du taux d’endettement : pour investir en SCPI Pinel, le taux d’endettement accordé par les banques est fixé à 50 % au lieu des traditionnels 33 %. En conséquence, le panel d’investisseurs est encore élargi et les possibilités sont multipliées.

Quels risques avec la SCPI Pinel ?

Malgré ses atouts, la SCPI Pinel présente des inconvénients :

• Les biens doivent être impérativement éligibles à la loi Pinel, ce qui réduit considérablement l’offre immobilière. Les logements doivent ainsi être conformes à la norme RT 2012, localisés en France dans des zones définies et limitées (les grandes agglomérations où la demande est importante), pour une durée de location minimale de 6 ans et avec une contrainte impérative de location dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien. En outre, il doit s’agit de la résidence principale des locataires. Si le risque de ne pas répondre aux normes est limité dans le cadre d’une SCPI Pinel, il demeure existant et il doit être pris en compte.
• La réduction d’impôt est plafonnée et donc limitée. Certes, elle demeure intéressante, mais elle peut être un frein à certains grands investisseurs.
• Les loyers sont plafonnés, de même que les critères de ressource des locataires, ce qui réduit le champ des possibles. En effet, la loi Pinel vise à faciliter l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes et non à permettre aux investisseurs éventuels de s’enrichir. Les risques sont faibles, mais existants.

Bien que le risque soit maitrisé par la société de gestion de la SCPI Pinel, opter pour ce type de placement peut présenter des inconvénients dont il est important d’être conscient.