Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Vous souhaitez acheter des parts de SCPI ? Découvrez quelle est la fiscalité applicable.

Au moment de remplir la déclaration fiscale, de nombreuses questions peuvent se poser, notamment pour les détenteurs de parts de SCPI. Les règles de fiscalité liées à ce placement dépendent de la nature des gains et de leurs origines géographiques. Tous les détails.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule de placement collectif qui rassemble les fonds apportés par des investisseurs particuliers en vue d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie de ce placement, les investisseurs reçoivent des parts sociales qui, contrairement aux actions, ne sont pas cotées en Bourse.

Sur le plan juridique, on distingue deux types de SCPI :

Les SCPI à capital fixe

Ces SCPI permettent aux épargnants d’acquérir des parts lors de l’émission ou l’augmentation de capital, des opérations qui sont soumises à certaines conditions. Il faut notamment que la précédente augmentation de capital ait fait l’objet d’un placement dans la pierre à 75 %.

La SCPI à capital variable

Ces SCPI permettent aux épargnants d’acquérir et de céder leurs parts à tout moment. Leur prix est déterminé par la SCPI en fonction du prix de marché. Autrement dit, l’associé-vendeur n’a pas à chercher un acheteur puisque la société s’en charge pour lui, moyennant des frais.

De manière générale, les sociétés civiles de placement immobilier opèrent dans plusieurs secteurs (immobilier commercial et/ou immobilier résidentiel) et sont supervisées par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Investir en SCPI : les avantages et inconvénients

Grâce à l’investissement en SCPI, il est possible de devenir propriétaire de biens immobiliers moyennant un budget réduit par rapport à l’investissement en direct. Il faut savoir que le prix des parts démarre généralement à partir de 150 euros.

Ensuite, la gestion liée au patrimoine immobilier est déléguée à la société permettant au porteur de se dégager du temps.

Autre avantage : la rentabilité. En 2021 par exemple, le taux de distribution moyen, qui correspond au rendement moyen, s’est établi à 4,49 % faisant des SCPI l’un des placements les plus rémunérateurs du marché.

Investir en SCPI entraîne des inconvénients à connaître. Parmi ceux-ci, on peut citer le fait que le dividende n’est pas garanti car il dépend de la manière dont est gérée la SCPI. Il existe aussi un risque en capital pouvant résulter d’une mauvaise gestion. Enfin, l’investisseur s’expose à un risque de liquidité, le marché dépendant du niveau de l’offre et de la demande lors de la cession des parts, et à divers frais (frais de souscription, frais de gestion, frais de cession).

Quelle est la fiscalité applicable ?

Trois cas doivent être distingués :

1 - La fiscalité applicable à l’acquisition de parts de SCPI

L’acquisition de parts de SCPI peut donner lieu au paiement de droits d’enregistrement. Ceux-ci ne sont applicables que dans le cas de l’achat de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire (marché organisé par la société de gestion ou vente de gré à gré). Les droits d’enregistrement sont alors dus par l’acheteur et perçus par le Trésor Public. Ils correspondent à 5 % du prix d’exécution, avec un minimum de 25 euros.

2 - La fiscalité applicable aux revenus réalisés par la SCPI

Les détenteurs de parts de SCPI perçoivent deux types de revenus :

Des revenus locatifs

Les revenus locatifs perçus sont taxés à l’impôt sur le revenu et assujettis aux prélèvements sociaux. Quant aux gains issus des plus-values immobilières dégagées par la SCPI, ils sont imposés après application d’un abattement pour durée de détention. Ils sont exonérés d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Les revenus et cessions d’actifs financiers

Les revenus et cessions d’actifs financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 % ou à l’impôt sur le revenu (si cette option est plus favorable).

En matière de fiscalité, il peut être préférable de souscrire des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie. Cela permet à l’investisseur de profiter de frais d’achat réduits et de la fiscalité avantageuse de ce placement. Pour rappel, les dividendes reçus ne sont taxables qu’en cas de retrait. Tant qu’ils sont réinvestis dans le contrat, le souscripteur ne paye pas d’impôt. Le fait que l’assureur soit propriétaire des parts de SCPI est un autre avantage. En effet, il garantit la liquidité ce qui permet de revendre facilement et rapidement ses parts.

3 - La fiscalité applicable à la cession de parts de SCPI

Lorsque les vendeurs sont des associés personnes physiques, le régime de cession des parts est le même que celui concernant les cessions d’immeubles. La plus-value est déterminée en faisant la différence entre le prix de cession des parts et le prix d’achat majoré des frais d’acquisition réels. Un abattement pour durée de détention s’applique. L’abattement sur l’impôt sur le revenu (fixé à 19 %) est de 6 % entre la 6^ème et 21^ème année de détention, de 4 % la 22^ème année, de 100 % après 22 ans. L’abattement sur les prélèvements sociaux est de 1,65 % entre la 6^ème et la 21^ème année, de 1,6 % la 22^ème année, de 9 % entre la 23^ème et 30^ème année, de 100 % au-delà.

Lorsque les vendeurs sont des associés personnes morales, les plus-values réalisées lors de la cession font partie de l’actif professionnel et sont imposables selon le régime des plus-values professionnelles.

Vous connaissez désormais les règles fiscales applicables aux SCPI. Avant de vous lancer sur ce marché, pensez à comparer les SCPI du marché. Pour vous aider, vous pouvez recourir à un comparateur en ligne gratuit et sans engagement. Il suffit de compléter un formulaire rapide portant sur votre profil et les caractéristiques du placement recherché pour accéder à des propositions personnalisées. Lors de la souscription, les frais font partie des principaux éléments à prendre en compte au même titre que la rentabilité. Si besoin, vous pouvez demander conseil auprès d’un courtier spécialisé.