SCPI Malraux : explications, conseils et risques

La SCPI Malraux est une catégorie de SCPI fiscale qui consiste à investir dans l’immobilier tout en respectant les mesures et les principes de la loi Malraux.

Il s’agit donc d’un investissement dans un parc immobilier locatif situé dans un secteur sauvegardé, ancien ou dégradé et qui doit subir d’importants travaux de rénovation. Les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux importants dès la première année et d’un rendement intéressant. En revanche, la SCPI Malraux est un investissement à long terme, d’au moins 9 ans pour conserver la possibilité de profiter d’une déduction discale et d’environ 15 ans pour un meilleur rendement. Découvrons ensemble ses caractéristiques, ses atouts et ses risques.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCPI Malraux ?

La SCPI Malraux est une forme de Société civile de placement immobilier fiscale. Comme pour les autres types de SCPI, l’objectif consiste à acquérir et à exploiter un patrimoine immobilier de manière collective, par le biais de plusieurs investisseurs. Chaque année, les associés perçoivent leur part issue des revenus générés grâce au paiement des loyers, sans pour autant assumer de charges et de contraintes en matière de gestion locative puisque cette tâche est confiée à une société de gestion.

La SCPI Malraux propose également des avantages fiscaux sous la forme de déductions d’impôts. En revanche, le type de bien qui peut intégrer le parc immobilier d’une SCPI Malraux est limité, puisqu’il ne peut s’agir que de biens qui répondent au dispositif Malraux. Autrement dit, il s’agit de logements situés en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP loués pour une durée de 9 ans consécutifs.

Quel est le principe du dispositif Malraux ?

Pour comprendre les caractéristiques et les limites d’une SCPI Malraux, il convient de connaitre les principes du dispositif Malraux.

La loi Malraux est un dispositif qui s’attache aux secteurs sauvegardés et à la préservation de leur patrimoine. Ce dispositif est en place dans les centres-villes du territoire français et il consiste à acquérir et à remettre en état des immeubles situés dans un secteur qualifié de sauvegardé, d’ancien, de délimité ou de dégradé. Leur remise en état doit présenter une utilité publique. Les investisseurs qui optent pour le dispositif Malraux peuvent bénéficier d’une déduction d’impôt pour compenser leur investissement.

En revanche, pour bénéficier des avantages du dispositif Malraux et de la SCPI Malraux, le bien immobilier acquis doit être mis en location pendant 9 années consécutives. Si cette durée n’est pas respectée, les avantages fiscaux ne peuvent être appliqués. Dans le cadre d’une SCPI Malraux, le bien peut même être conservé pendant 15 années consécutives afin de permettre une revente à meilleur prix et offrir un rendement optimal aux associés.

Il faut savoir qu’investir par le biais de la loi Malraux peut s’avérer complexe, car il est indispensable de répondre à un certain nombre de critères scrupuleusement vérifiés par l’administration fiscale. En cas de manquement, les avantages fiscaux sont perdus. L’avantage de passer par une SCPI Malraux permet d’éviter toute contrainte de gestion. Celle-ci est assurée par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). En conséquence, tout investisseur est assuré de bénéficier des avantages fiscaux promis par la SCPI Malraux. Sa seule contrainte sera de conserver ses parts de SCPI pour une durée de 13 à 15 ans environ s’il veut profiter de tous les avantages de ce type de placement.

Quels sont les avantages d’une SCPI Malraux ?

Investir dans l’immobilier par le biais d’une SCPI Malraux présente certains avantages.

• La défiscalisation : la possibilité de bénéficier d’une déduction fiscale avantageuse est le grand atout de la SCPI Malraux. Vous pouvez en effet profiter d’un abattement de 18 % de la somme investie, avec un plafond situé à 30 000 euros par an.
• Des avantages immédiats : les avantages fiscaux permis par la SCPI Malraux sont possibles dès la première année d’investissement.
• Un investissement plus accessible : investir dans l’immobilier par le biais d’une SCPI Malraux nécessite un montant d’investissement minimal de l’ordre de 10 000 euros. Certes, c’est une somme, mais elle est nettement moindre que lors d’un investissement en direct qui se chiffre à plusieurs centaines de milliers d’euros.
• Une certaine flexibilité : le choix du montant que vous engagez vous permet de savoir à l’avance le montant de vos impôts et ainsi de l’ajuster plus aisément en fonction de votre objectif.
• Aucune gestion : la gestion du patrimoine immobilier est entièrement assurée par la société de gestion. En conséquence, en tant qu’investisseur, il vous suffit de profiter de vos avantages. La société de gestion collecte les investissements, sélectionne les biens et les achète, elle les rénove, elle choisit les locataires, elle perçoit les loyers qu’elle redistribue ensuite aux associés, elle se charge de l’entretien des biens et de leurs travaux, puis, enfin, de la revente des parts.
• Un placement sécurisé : la mutualisation des risques est un gage de sécurité. En effet, contrairement à un investissement en direct, la SCPI Malraux permet de réduire considérablement le risque de perte en capital pour les investisseurs.
• Un investissement rentable : le taux de rentabilité d’une SCPI Malraux est attractif. Il permet de bénéficier de revenus réguliers en plus des avantages fiscaux. La rentabilité de la SCPI Malraux dépend d’une part des dividendes que les associés perçoivent et du capital touché au moment de la cession des parts.

Quels risques à investir dans une SCPI Malraux ?

Malgré ses indéniables atouts, la SCPI Malraux présente des risques qu’il est important de connaitre.

• Un investissement de longue durée : pour pouvoir accéder à un investissement en SCPI Malraux, il faut conserver ses parts au moins 9 ans pour bénéficier des avantages fiscaux et environ 15 ans pour profiter de la meilleure rentabilité.
• Aucune garantie : aucune garantie n’est offerte sur la revente des parts acquises par le biais d’une SCPI Malraux. Rien ne garantit en effet les capitaux investis, car les avantages résident dans les déductions fiscales et la plus-value à la revente.