SCPI de rendement : explications, conseils et risques

La SCPI, ou Société civile de placements immobiliers, est un mode d’investissement dans la pierre qui s’avère très intéressant et attractif. En effet, l’investisseur perçoit les revenus des loyers au prorata de la part qu’il a investie et s’évite toute contrainte de gestion locative. La SCPI de rendement est une catégorie de SCPI qui vise les acquisitions et la gestion de biens immobiliers du tertiaire (bureaux, commerces, etc.). Faisons le point sur son fonctionnement, ses avantages indéniables et les risques qu’elle peut présenter.

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Une SCPI est une Société civile de placements immobiliers – définie par l’article L.214-50 du Code monétaire et financier – qui consiste à acquérir et gérer du patrimoine immobilier voué à être mis en location. On distingue plusieurs formes de SCPI, dont la SCPI de rendement.

La SCPI de rendement a pour particularité de viser l’acquisition de biens immobiliers professionnels en vue de les louer par le biais d’un bail commercial. Elle ne cible donc que des biens comme des bureaux, des entrepôts ou encore des locaux commerciaux pour ne les louer qu’à des entreprises, à des commerçants, à des artisans, à des professionnels libéraux, à des établissements d’accueil pour séniors ou encore à des administrations publiques.

La SCPI de rendement peut elle-même se diviser en plusieurs catégories comme les SCPI de bureaux, les SCPI de commerces, etc.

Comment fonctionne la SCPI de rendement ?

Un investisseur dans une SCPI de rendement perçoit des revenus issus des loyers perçus dans le cadre de la location des biens acquis par la SCPI. Le montant de ces revenus est variable d’un investisseur à l’autre en fonction du montant que perçoit la SCPI et de la part de chaque investisseur au sein de celle-ci.

Ces revenus perçus par le biais de la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et ils doivent être déclarés comme tels auprès de l’administration fiscale. Chaque investisseur doit déclarer le montant des revenus perçus dans la catégorie des impôts fonciers et s’acquitter de la fiscalité qui s’applique. Par ailleurs, ces revenus sont soumis aux contributions sociales à hauteur de 17,2 % (dont la CSG et la CRDS).

Le rôle de la société de gestion de la SCPI

En investissant dans une SCPI de rendement, l’investisseur perçoit ces revenus réguliers sans avoir à se soucier de la gestion locative des différents biens. En effet, cette mission est confiée à une société de gestion au sein de la SCPI. Cette société de gestion a pour rôle d’étudier les marchés, de sélectionner les biens immobiliers intéressants, de les acquérir, de les louer à des locataires qu’elle choisit, de percevoir les loyers, de s’occuper de l’entretien et des travaux nécessaires dans les locaux loués et de revendre les actifs immobiliers.

Par la suite, la société de gestion reverse aux investisseurs les montants des loyers en fonction du prorata des parts détenues par chacun au sein de la SCPI. Ce versement net de charges peut être effectué chaque mois ou chaque trimestre.

Pour ce faire, la société de gestion doit collecter les capitaux auprès de plusieurs investisseurs, car ce sont ces capitaux qui vont permettre l’achat des biens immobiliers.

La société de gestion de la SCPI ne peut œuvrer n’importe comment. Elle doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour exercer.

À noter que la SCPI de rendement est un placement à moyen ou long terme. En effet, l’AMF recommande une durée minimale de détention des biens de 8 années.

Quels sont les avantages d’une SCPI de rendement ?

La SCPI de rendement présente de multiples avantages que nous vous détaillons ici.

• Un risque mutualisé : en raison du grand nombre d’investisseurs, de biens immobiliers et de locataires au sein de la SCPI, le risque est mutualisé. En conséquence, le risque de perte en capital est quasiment nul.
• Une grande flexibilité d’investissement : la SCPI de rendement est ouverte à un vaste panel d’investisseurs puisqu’il est possible d’investir le montant de son choix en fonction de son budget. Les revenus seront calculés au prorata de la part de l’investisseur dans la SCPI.
• Aucune contrainte de gestion : la SCPI est gérée par la société de gestion interne, elle-même agréée par l’AMF. En conséquence, chaque investisseur perçoit ses revenus sans avoir à se soucier des contraintes d’une gestion locative.
• Une rentabilité locative attractive : le rendement d’une SCPI de rendement se situe entre 3,5 % et 6 %. Or, ces loyers perçus sont nets de toute charge.
• Un patrimoine diversifié : la SCPI de rendement permet aux investisseurs d’accéder à des biens immobiliers du tertiaire, très rarement accessibles par des particuliers en direct. En outre, avec la grande variété des locaux proposés dans le cadre de ces SCPI, il est possible de diversifier son patrimoine en investissant dans des biens commerciaux, des bureaux, des établissements d’accueil pour séniors, des entrepôts, des locaux liés à la santé, etc.
• Un patrimoine en hausse : avec la crise sanitaire, le développement du e-commerce occasionne une augmentation des besoins en entrepôts et en autres espaces de stockage. En conséquence, ce type de bien très recherché apporte une certaine valeur ajoutée et une grande fiabilité dans les investissements.
• Pas de dépenses : tous les frais relatifs à l’entretien et à la rénovation des biens acquis sont à la charge de la société de gestion et non des investisseurs.

Quels risques avec une SCPI de rendement ?

Malgré les indéniables atouts que présente une SCPI de rendement, certains risques ne doivent pas être sous-estimés.

• Une hausse des prix immobiliers : en cas de hausse des biens immobiliers à la vente, la SCPI de rendement devra investir dans des biens à des prix plus élevés, ce qui se répercute nécessairement sur les revenus des investisseurs.
• De mauvais placements : la société de gestion d’une SCPI doit être agréée par l’AMF, et donc relativement performante. Néanmoins, certaines sont peu professionnelles et peuvent investir dans des biens de mauvaise qualité. Par ailleurs, un mauvais placement est toujours possible, y compris avec une société de gestion experte.
• Un faible taux d’occupation : certains locaux peinent à trouver des locataires, ce qui ne génère pas de loyers et donc pas de rentrée d’argent.
• Une chute des prix à la location : bien que rare, ce fait est toujours possible. Un bien immobilier attractif peut notamment perdre de sa valeur en fonction des évolutions de son environnement, par exemple.
• Des loyers impayés : malheureusement, les commerçants, les entreprises et les différents locataires peuvent rencontrer des difficultés de trésorerie et peiner à payer leur loyer. Avec la crise sanitaire, ce risque peut être accru.