5 indicateurs à analyser avant d'investir en SCPI

Vous souhaitez investir en SCPI ? Voici quelques indicateurs à connaître avant de se lancer.

Les SCPI sont un bon moyen d’introduire une part d’immobilier locatif dans son portefeuille. Ce placement n’est toutefois pas sans risque. Voici les indicateurs à analyser avant d’acheter des parts de SCPI.

Pourquoi investir en SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des sociétés non cotées en Bourse ayant pour objet d’investir l’argent collecté auprès d’un grand nombre d’investisseurs dans l’achat et la gestion de biens immobiliers destinés à la location.

Il existe deux grands types de SCPI :

• Les SCPI d’entreprise : ces sociétés ont un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, résidences hôtelières ou senior…), des biens qui sont difficilement accessibles à l’achat en direct pour les épargnants ;
• Les SCPI d’habitation ou fiscales : ces sociétés détiennent des biens à usage d’habitation. Ceux-ci sont généralement éligibles à des dispositifs de défiscalisation permettant de réaliser des économies d’impôt.

Investir en SCPI présente plusieurs avantages. Ce placement permet aux épargnants d’accéder à divers types de biens immobiliers avec un budget plus faible que pour un investissement en direct. Le montant d’une part varie de 150 à 1000 euros. Côté gestion, la société se charge d’accomplir les différentes démarches (recherche de locataires, états des lieux, paiement des charges, réalisation de travaux, récupération des loyers, versement de revenus aux porteurs sous forme de dividendes…).

Le revenu perçu dépend du montant du loyer et de la quantité de parts détenues. Il peut varier à la hausse comme à la baisse. A cela s’ajoutent des frais prélevés par la société de gestion. Ceux-ci sont dus lors de la souscription, pour la gestion du patrimoine immobilier, et lors de la cession des parts.

Les 5 indicateurs à étudier avant d’investir en SCPI

Avant d’investir en SCPI, vous devez prendre en compte certains éléments :

1 - Le rendement

Le rendement est un critère important constitué de deux éléments :

Les dividendes

Après avoir acheté des parts, vous recevrez régulièrement des dividendes provenant des loyers du patrimoine immobilier nets de frais de gestion.

Le rendement d’une SCPI s’apprécie en calculant le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) qui comprend l’ensemble des dividendes perçus sur l’année divisés par le prix moyen d’une part. Cet indicateur peut être utilisé pour comparer plusieurs SCPI. Cependant, il ne représente pas la performance réelle du point de vue de l’investisseur car son dénominateur peut changer. En effet, la valeur moyenne des parts est amenée à évoluer dans le temps.

La valeur des parts

La valeur des parts évolue selon le patrimoine de la société de gestion. Il est donc possible de réaliser une plus-value lors de la revente.

2 - La diversification

La diversification est essentielle pour réduire le risque global. Une SCPI est dite diversifiée lorsqu’elle investit dans plusieurs biens immobiliers.

De manière générale, il est recommandé de se tourner vers une SCPI investie dans des zones géographiques différentes (en France et éventuellement à l’étranger), des structures immobilières différentes (bureaux, commerces, résidences, EHPAD, etc.), et dont les locataires ont des profils différents.

Pour amoindrir encore davantage le risque global, il est possible d’investir dans plusieurs SCPI qui ne sont pas positionnées sur les mêmes classes d’actifs.

3 - La liquidité

La liquidité d’une part n’est pas garantie et dépend du niveau de l’offre et de la demande sur le marché.

Les investisseurs peuvent s’orienter vers une SCPI à capital fixe auquel cas ils devront attendre qu’elle crée de nouvelles parts ou acquérir des parts auprès d’autres détenteurs qui souhaitent les céder. Ils peuvent aussi investir auprès d’une SCPI à capital variable à tout moment. Les fonds les plus liquides sont ceux ayant un capital variable et ceux ayant constitué un fonds de remboursement (réserve de liquidités).

4 - Les frais

Comme tout placement financier, l’achat et la détention de parts de SCPI entraînent des frais qui sont plus importants que ceux d’un fonds investi en titres financiers :

• Des frais d’entrée : variant de 5 à 12 %, ils sont calculés sur le prix de la part et intégrés au prix de souscription ;
• Des frais de gestion : calculés sur la base des revenus de la SCPI (entre 8 et 10 %), ils visent à rémunérer la société de gestion ;
• Des frais de cession : ils sont appliqués sur le montant de la transaction et comprennent des droits d’enregistrement (uniquement dans le cas d’une SCPI à capital fixe sur le marché secondaire) dont le montant correspond à 5 % du prix d’exécution.

Pour amortir ces frais, il est conseillé de conserver ses parts de SCPI pendant au moins 8 ans.

5 - Les autres indicateurs

D’autres ratios ou indicateurs peuvent être utilisés pour bien choisir une SCPI :

Le taux d’occupation financier (TOF)

Il correspond au rapport entre les loyers que la SCPI a effectivement récupéré et ceux qu’elle aurait dû récupérer si le patrimoine avait été loué à 100 %. Il est préférable d’investir dans une SCPI dont le TOF est supérieur à 90 %.

Le report à nouveau (RAN)

Le report à nouveau est une réserve qui vise à lisser les rendements. Il intègre les revenus ou plus-values qui n’ont pas été distribués aux investisseurs. Exprimé en pourcentage du dividende, le RAN sert donc à réduire l’imprévisibilité des locations. Il est plus rassurant de se tourner vers une SCPI ayant un RAN élevé car cela garantit un dividende relativement stable à court ou moyen terme.

La provision pour grands travaux (PGR)

Le parc immobilier détenu par la SCPI peut nécessiter des travaux (réparation, rénovation, mise aux normes…). Le PGR est constitué pour faire face à ces travaux futurs et limiter leur impact sur le rendement. Les SCPI ayant beaucoup de biens immobiliers anciens ont tout intérêt à justifier d’un PGR élevé.

Vous connaissez désormais les principaux indicateurs à observer avant d’investir en SCPI. Pour faire le point sur les offres proposées sur le marché, n’hésitez pas à utiliser un comparateur en ligne.