SCPI Denormandie : explications, conseils et risques

La SCPI Denormandie est une catégorie de SCPI fiscale, à l’instar du dispositif Pinel par exemple. Celle-ci s’attache à l’acquisition et la location de biens anciens nécessitant d’importants travaux de remise aux normes et de rénovation énergétique.

En outre, pour être éligible au dispositif Denormandie, le bien doit être situé dans l’une des 222 villes du label Cœur de ville qui vise à réhabiliter les centres-villes de certaines communes dans l’Hexagone. En investissant dans une SCPI Denormandie, le gain est double puisqu’elle offre des avantages fiscaux et des revenus locatifs à bon rendement. Faisons le point pour y voir plus clair.

Qu’est-ce qu’une SCPI Denormandie ?

Une SCPI Denormandie est une catégorie de SCPI fiscale, à l’instar, par exemple, de la SCPI Pinel. Son principe de fonctionnement est basé à la fois sur le versement de revenus à ses investisseurs et sur la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux annuels.

La société de gestion qui gère la SCPI Denormandie est chargée de l’ensemble du dispositif. Elle collecte les fonds auprès des investisseurs de manière à constituer le parc immobilier locatif. Elle s’occupe de sélectionner les biens éligibles au dispositif Denormandie et de les acquérir. Pour être éligible, un bien doit être situé dans l’une des 222 villes concernées par le dispositif (label Cœur de ville), il doit nécessiter des travaux de rénovation énergétique et son prix d’achat doit être relativement attractif.

Lorsque le parc est composé, la société de gestion s’occupe de rénover les biens en faisant appel à un réseau d’artisans et de professionnels qualifiés, de manière à le rendre prêt à la location. Une fois ceci effectué, la société de gestion sélectionne les locataires, perçoit les loyers, se charge des travaux et de l’entretien, etc. Les loyers sont ensuite distribués nets de frais de gestion aux différents investisseurs, en fonction de la part qu’ils ont investie dans la SCPI Denormandie.

Une fois la durée de location prédéfinie terminée, la société de gestion liquide le parc immobilier et verse aux investisseurs le capital qu’ils ont investi, avec, si possible, une plus-value. Néanmoins, le gain est possible avant cette échéance puisque pendant toute la durée de leur investissement, les investisseurs bénéficient d’une réduction fiscale de l’ordre de 2 % du montant investi pendant les 9 premières années puis de 1 % entre 9 et 12 ans de location. En outre, les associés perçoivent des revenus locatifs trimestriels à hauteur de 5 %, ce qui figure parmi les meilleures performances des SCPI fiscales, quasiment à la hauteur des SCPI de rendement.

Quel est le principe du dispositif Denormandie ?

Pour mieux comprendre la SCPI Denormandie, il est préférable de connaitre les spécificités du dispositif Denormandie. Celui-ci accorde une aide fiscale aux investissements locatifs dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation importants. Comme dans le cadre de la loi Pinel, le dispositif Denormandie impose une mise en location d’une durée de 6 à 12 ans et les avantages fiscaux accordés aux investisseurs sont proportionnels à la durée de détention de la location.

Par ailleurs, comme dans le cadre de la loi Pinel, le choix des locataires doit répondre à un cahier des charges précis. Le montant des loyers est plafonné et le choix des occupants est effectué sous condition de ressources. En effet, l’objectif de tels dispositifs consiste à aider certains ménages modestes à disposer d’un logement décent tout en avantageant les investisseurs.

Les travaux de rénovation du dispositif Denormandie sont très encadrés. Ainsi, pour être éligible, un bien doit nécessiter des travaux pour un montant qui atteint au minimum 25 % du prix du bien acquis. Or, dans ce montant, sont éligibles uniquement les travaux de rénovation énergétique, d’assainissement et de modernisation.

Quels sont les atouts et les risques d’une SCPI Denormandie ?

Investir en SCPI Denormandie représente certains avantages attractifs :

• Une gestion déléguée : la gestion du parc et toute contrainte locative sont déléguées à la société de gestion de la SCPI. Les investisseurs en sont en effet totalement déchargés.
• Des loyers nets de charges : les loyers perçus sont nets de charge, y compris du montant de la taxe foncière, car celle-ci est déjà incluse dans les versements.
• Des risques limités : grâce à un investissement collectif qui rassemble plusieurs actionnaires autour de plusieurs logements et de multiples locataires, le risque est mutualisé et il s’avère donc nettement plus limité que lors d’un investissement en direct.
• Un ticket d’entrée accessible : le ticket d’entrée minimal pour investir en SCPI Denormandie est de 5 000 euros, soit bien moins que lors d’un investissement en direct. En outre, ce capital permet de calibrer la réduction d’impôt annuelle visée.
• Un double avantage : si la SCPI de rendement offre un haut taux de rendement et les autres SCPI fiscales présentent essentiellement des avantages fiscaux, la SCPI Denormandie a l’avantage d’allier les deux. Il est en effet possible de bénéficier d’un taux de rendement qui avoisine celui des SCPI de rendement tout en profitant d’avantages fiscaux.

Malgré ces atouts certains, la SCPI Denormandie présente des risques, comme tout investissement. Le risque d’impayés de loyers est certain, tout comme le risque d’investir dans des biens de mauvaise qualité. Néanmoins, ce risque – nous l’avons dit – est mutualisé, ce qui permet de l’atténuer. En outre, si la SCPI est gérée par une société de gestion compétente – ce qui devrait être le cas dans la mesure où celles-ci sont agréées par l’AMF pour exercer –, le risque de perte est réduit. Ainsi, même si le risque demeure, celui-ci s’avère heureusement très limité.