Comment créer une SCPI ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier qui investit dans les biens immobiliers de tout domaine en vue de permettre à ses investisseurs de bénéficier d’une rémunération et/ou de réduire leur imposition.

Créer cette forme de société nécessite l’établissement d’un contrat entre plusieurs associés et la création d’une société de gestion. Néanmoins, bien d’autres démarches sont à entreprendre. Dans ce dossier, nous vous proposons de les découvrir et de mieux comprendre les différentes formes de SCPI en fonction des objectifs visés.

Comment créer une SCPI ?

Créer une SCPI n’est pas bien difficile, à condition de respecter les différentes étapes indispensables à sa mise en place. En effet, la création d’une SCPI est soumise aux dispositions du Code civil et à ses conditions générales.

Étape 1 : préparez la création de la SCPI

Pour créer une SCPI, il vous faut conclure un contrat de société entre plusieurs personnes – deux au minimum – qui entendent s’unir en vue d’exercer une activité immobilière, en vertu de l’article 1832 du Code civil. Pour s’engager, les membres de la future société doivent impérativement témoigner de leur volonté d’agir « dans un intérêt commun et sur un même pied d’égalité pour participer aux bénéfices comme aux pertes ». Bien entendu, chaque membre doit être libre de consentir au contrat et en comprendre le contenu et les conditions.

Par ailleurs, les différents associés doivent réunir un apport qui permettra de constituer le capital social de la SCPI. Il peut s’agir d’un apport numéraire, d’un apport en industrie ou d’un apport en nature. Attention, car comme le prévoit l’article L 214-88 du Code monétaire et financier, cet apport doit être obligatoirement supérieur au seuil minimal de 760 000 euros.

En outre, avant toute démarche, les statuts de la SCPI doivent être clairement rédigés par écrits et contenir les éléments imposés par l’article 1835 du Code civil. Néanmoins, ces seules actions ne suffisent pas à donner naissance à la SCPI ; elle ne sera en effet juridiquement existante qu’une fois immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Étape 2 : obtenez les documents et les accords indispensables

Disposer d’un capital et de statuts ne suffit pas pour créer une SCPI. Il vous faudra en effet vous rapprocher de l’AMF (l’Autorité des marchés financiers) pour faire approuver votre justificatif de garantie bancaire et pour obtenir un agrément.

En outre, il est impératif de créer une société de gestion qui permettra de gérer les actifs et de décider des placements à mettre en œuvre ou à quitter.

Étape 3 : rédigez une annonce légale

Il vous faut ensuite rédiger une annonce légale. Celle-ci doit comporter un certain nombre d’informations :

• la date de la signature des statuts de la SCPI,
• la forme sociale de la SCPI,
• le montant du capital social, ou le montant minimal et le montant maximal du capital si celui-ci est variable,
• la dénomination sociale de la SCPI,
• l’adresse du siège social de la société,
• le nom et le prénom du gérant ou des gérants de la SCPI,
• la durée de la SCPI.

L’annonce légale est facturée en moyenne 110 à 130 euros. Ce montant varie en fonction de votre lieu de résidence, du journal d’annonces légales contacté et du nombre de mots compris dans l’annonce.

Lorsque l’annonce légale est rédigée, vous recevez une attestation d’annonce légale. Il est alors temps de passer à l’étape suivante.

Étape 4 : déposez votre dossier de demande au greffe

Votre annonce rédigée, il vous faut désormais déposer votre dossier complet au greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège social de votre SCPI.

Votre dossier devra contenir les éléments suivants :

• un exemplaire des statuts de la SCPI daté et signé,
• un acte de nomination du gérant de la SCPI,
• une copie de la carte d’identité du gérant de la SCPI et de chacun de ses associés,
• une déclaration de non-condamnation et de filiation signée et datée par le gérant de la SCPI,
• un justificatif d’usage des locaux, comme un titre de propriété ou un bail,
• le formulaire M0 dument rempli,
• l’attestation de publication dans un journal d’annonce légale précédemment remise,
• si la SCPI est créée par une société de formalités juridiques, une délégation de pouvoir sera exigée.

Là encore, cette étape est payante. Il vous faudra débourser environ 70 à 75 euros pour le dépôt et le traitement de votre dossier par le greffe.

Quelle SCPI créer ?

Pour savoir quelle SCPI créer, il vous faudra d’abord tenir compte de votre objectif premier.

Quelle SCPI pour augmenter ses revenus ?

Pour augmenter vos revenus grâce à la création d’une SCPI, vous pouvez investir dans deux formes de sociétés de rendement et de plus-value.

• La SCPI de rendement : cette SCPI vise à acquérir et à gérer des biens immobiliers loués à des professionnels. Les investisseurs sont ainsi rémunérés par le biais des revenus de location. Lorsqu’il s’agit de location nue, il n’y a pas lieu de payer d’impôt sur les sociétés. Ce sont les barèmes de l’impôt sur le revenu qui s’appliquent alors.
• La SCPI de plus-value : cette SCPI vise à l’achat et la disposition de biens immobiliers. Les immeubles sont acquis à petit prix et sont revendus plus cher, ce qui permet de dégager une plus-value alors redistribuée aux investisseurs. Lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 euros, l’investisseur est exonéré d’impôts sur la plus-value. Dans le cas contraire, un abattement est appliqué sur la plus-value en fonction de la durée de détention des titres (0 % jusqu’à 5 ans ; 6 % de 6 à 21 ans ; 4 % à 22 ans). Après 22 ans de détention, l’exonération est totale en matière d’impôt sur le revenu, et après 30 %, les prélèvements sociaux sont également exonérés en totalité.

Quelle SCPI pour réduire ses impôts ?

Si votre objectif consiste à réduire vos impôts, il vous faudra créer une SCPI fiscale. On en distingue trois formes.

• La SCPI Pinel : cette SCPI permet d’investir dans les logements neufs ou rénovés à destination des particuliers. La réduction fiscale est directement dépendante de la durée de détention des titres et s’applique sur les montants investis (12 % pour une durée de 6 ans dans la limite de 36 000 euros ; 18 % pour une durée de 9 ans dans la limite de 54 000 euros ; 21 % pour une durée de 12 ans dans la limite de 63 000 euros).
• La SCPI Malraux : cette SCPI consiste à investir dans l’entretien et/ou la rénovation de biens immobiliers anciens et classés en vue de les proposer à la location à des particuliers. Cette forme de SCPI donne droit à une réduction d’impôt, à condition que 65 % au moins du montant de la souscription soit dédié aux dépenses ouvrant le droit à la réduction fiscale et que 30 % au moins du montant de la souscription soit dédié à l’achat de l’immeuble. Si les conditions sont remplies, une réduction d’impôt de 30 % sur les dépenses en rénovation est possible.
• La SCPI déficit foncier : cette SCPI consiste à investir dans l’achat, l’entretien et la rénovation d’immeubles locatifs. La réduction d’impôt fonctionne par le principe du déficit foncier qui est imputable à l’ensemble des revenus, mais plafonné à 10 700 euros par an. Le restant est reportable d’année en année sur une période de 10 ans.