SCPI de plus-value : explications, conseils et risques

La SCPI de plus-value ou de capitalisation est une forme de SCPI parmi d’autres. Contrairement à la SCPI de rendement, elle n’offre pas de revenus réguliers issus des loyers perçus et contrairement à la SCPI fiscale, elle ne permet pas non plus de profiter d’une réduction d’impôt directe.

En effet, sa stratégie est toute autre. La SCPI de plus-value vise à investir dans des biens à faible coût d’achat, mais dont le potentiel de revalorisation est certain. Il s’agit de biens destinés à gagner en valeur en raison de leur situation ou de projets de revalorisation et d’aménagement de leur environnement. Quoi qu’il en soit, le gain est à long terme puisqu’il n’est acquis qu’à la revente. Faisons le point pour y voir plus clair.

Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?

Une SCPI est une société civile de placements immobiliers qui consiste à investir dans l’immobilier par ce biais de manière à percevoir des revenus au prorata de l’argent investi et sans avoir à se préoccuper des contraintes locatives.

La SCPI de plus-value est une forme de SCPI également nommée SCPI de capitalisation. Elle se distingue d’autres formes que sont les SCPI fiscales ou les SCPI de rendement, car ces sociétés ont pour particularité de ne pas distribuer de loyer à leurs investisseurs, ce qui les exonère d’impôts sur les revenus fonciers.

Très peu présentes sur le marché des SCPI, les SCPI de plus-value visent plutôt à une valorisation patrimoniale à long terme. Elles se basent essentiellement sur le marché de l’immobilier résidentiel, contrairement à d’autres SCPI, notamment celles de rendement qui s’attachent à l’immobilier professionnel.

Quelle stratégie pour la SCPI de plus-value ?

Ainsi, pour être avantageuse pour ses investisseurs, la SCPI de plus-value mise sur une stratégie très particulière. La société de gestion interne à la SCPI, chargée de sa gestion et des tâches locatives, a pour mission d’acheter des biens immobiliers résidentiels décotés dont le potentiel de plus-value sera valorisé de manière importante avec le temps. Ainsi, elle acquiert des bâtiments à bas prix pour lesquels des projets de valorisation sont en cours. C’est notamment le cas de travaux d’aménagement du territoire qui replaceront ces biens immobiliers dans un environnement attractif (transports en commun, services, commodités, etc.). Ainsi, avec le temps et la réalisation de ces projets, ces biens vont prendre de la valeur.

Or, nous l’avons dit, la SCPI de plus-value n’a pas pour objectif de distribuer des revenus réguliers à ses investisseurs. Il est possible de percevoir des dividendes exceptionnels liés à des reventes, mais la stratégie de performance de cette forme de SCPI repose sur le long terme. Avec le temps et la plus-value dégagée sur les biens immobiliers dans lesquels la SCPI a investi, le prix de la part de la SCPI est revalorisé et devient intéressant pour ses actionnaires.

Quels actifs pour la SCPI de plus-value ?

La SCPI de plus-value s’intéresse avant tout à trois formes d’actifs dans le cadre de ses investissements :

• La loi de 1948 : cette loi votée dans le contexte d’après-guerre visait à protéger les locataires en cette période de pénurie de logements. Les loyers étaient réglementés à un niveau bas au regard de l’évolution des marchés, ce qui a pour conséquence de permettre leur acquisition avec une forte décote. Or, après la libération du bien, le montant du loyer peut être réévalué au regard des coûts du marché et le logement est ainsi revalorisé.
• La nue-propriété : ces logements sont acquis avec une décote en raison de l’absence de revenus pendant la durée du démembrement. La revalorisation est progressive et le bien est recoté à sa juste valeur sur le marché une fois la nue-propriété achevée.
• Le viager : la décote est importante à l’achat du bien, en raison d’une part de l’absence de revenus et d’autre part de l’impossibilité de profiter du bien tant que son ancien propriétaire est vivant.

Les biens sélectionnés offrent une grande opportunité de valorisation avec le temps. En conséquence, après plusieurs années de détention, l’investisseur peut revendre ses parts. En raison de la valorisation des biens, il réalise une plus-value certaine.

Quels sont les avantages et les risques d’une SCPI de plus-value ?

Les investissements dans les SCPI de plus-value sont relativement peu répandus en France et ne représente qu’à peine 2 % des capitalisations. En effet, l’absence de revenus réguliers freine certains investisseurs à opter pour cette forme de SCPI. Pourtant, celle-ci présente de véritables avantages :

• Les placements investis par les actionnaires sont suivis et optimisés. Tout investisseur peut connaitre la revalorisation progressive de ses parts acquises.
• Lors de la cession des parts, au terme de l’investissement, le bénéfice est relativement important en raison de la plus-value réalisée.
• La société de gestion interne à la SCPI de plus-value se charge de l’ensemble des activités et des contraintes locatives. En conséquence, les investisseurs sont exemptés de toutes ces formalités et n’ont qu’à attendre de percevoir les bénéfices de leur placement.

Néanmoins, si la SCPI de plus-value est attractive sur certains points, il faut savoir qu’il s’agit d’un placement à long terme qui ne permet pas de bénéficier de revenus réguliers comme dans le cas d’une SCPI de rendement ni d’avantages fiscaux comme le permet une SCPI fiscale. Toutefois, ce dernier point est à nuancer puisque le fait de ne pas percevoir de revenus issus des loyers permet aux investisseurs d’éviter de payer des impôts fonciers. Le gain fiscal est donc indirect.

Enfin, le risque demeure, car une acquisition d’un bien immobilier prometteur peut toujours échouer. En effet, les projets d’aménagement de son environnement et de valorisation du bien peuvent être abandonnés. Ce risque est réel et ne doit pas être négligé.