SCPI de déficit foncier : explications, conseils et risques

Parmi la catégorie des SCPI fiscales, il existe la SCPI de déficit foncier. Celle-ci permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en plus des revenus générés par la mise en location des biens qui constituent le parc immobilier et de l’éventuelle plus-value réalisée à la cession des parts.

Néanmoins, il s’agit d’un investissement à long terme qui repose sur le principe de la réduction fiscale par le dispositif de déficit foncier. Faisons le point pour mieux comprendre cette forme de société civile de placement immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ?

La SCPI de déficit foncier fait partie des SCPI fiscales, qui ont pour objectif de faire bénéficier les investisseurs d’une réduction fiscale et de plusieurs avantages. En effet, les associés peuvent se constituer un patrimoine immobilier diversifié à un coût très avantageux et d’en percevoir des revenus au prorata de leur part investie. Le risque est faible dans la mesure où il est mutualisé entre tous les investisseurs et que le parc immobilier est vaste.

Par ailleurs, les associés profitent des avantages financiers et fiscaux de leur investissement immobilier, mais sans en assumer aucune gestion ni contrainte locatives. Celle-ci est en effet assurée par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Cette société de gestion recueille les capitaux investis, elle sélectionne les biens intéressants et les achète. Par la suite, elle les gère, les rénove, choisit les locataires, perçoit les loyers et les redistribue aux investisseurs, tout en assurant la gestion locative, l’entretien des biens et les travaux nécessaires. Enfin, elle se charge de la revente des parts.

Le principe de déficit foncier

La SCPI de déficit foncier fonctionne par le respect du principe de déficit foncier. Ce dispositif vise à déduire de ses revenus fonciers le montant dévolu aux travaux de remise en état et de réparations des biens qui constituent le parc immobilier, et ce dans la limite de 10 700 euros par an. Toute part excédentaire est reportable sur les 10 années suivantes. En outre, cette déduction n’entre pas dans le plafond annuel des niches fiscales de 10 000 euros puisqu’il s’agit d’un dispositif de droit commun.

En conséquence, l’investisseur peut déduire de ses impôts les frais liés aux travaux de rénovation. En effet, les SCPI de déficit foncier ne s’attachent qu’à des biens à réhabiliter ou à rénover. Les charges qui peuvent être déduites dans ce cadre concernent les dépenses en matière de réparation, d’amélioration, d’agrandissement et d’entretien.

Néanmoins, cette forme de SCPI fiscale ne présente un réel avantage que pour les investisseurs qui perçoivent des revenus fonciers et qui se situent dans les tranches d’imposition élevées (plus de 30 %).

Le fonctionnement de la SCPI de déficit foncier

Dans le cadre d’une SCPI de déficit foncier, la société de gestion recueille les capitaux des investisseurs et acquiert les biens immobiliers à caractère d’habitation qui nécessitent des travaux de rénovation. Elle remet en état ce parc puis procède à la mise en location des différents logements.

L’investisseur doit conserver ses parts dans la SCPI pour une période de 15 ans, ce qui implique donc un investissement sur le long terme. Par ailleurs, comme pour la plupart des SCPI fiscales, l’avantage étant avant tout fiscal, le rendement est plus faible que dans d’autres catégories de SCPI. Dans ce cas, il oscille entre 2 et 2,5 %.

Après les 15 ans de détention, la société de gestion revend les biens immobiliers qui constituent son parc et dissout la SCPI. L’investisseur peut alors percevoir les éventuelles plus-values immobilières réalisées.

Quels sont les atouts d’un investissement en SCPI de déficit foncier ?

Choisir d’investir dans une SCPI de déficit foncier présente des avantages évidents.

• Un avantage fiscal : nous l’avons dit, l’intérêt de cette catégorie de SCPI repose dans l’avantage fiscal qu’elle offre aux investisseurs, puisque ceux-ci peuvent déduire de leurs impôts une part des capitaux investis dans les travaux de rénovation.
• Aucune gestion locative : l’investisseur est déchargé de toute contrainte locative. En effet, c’est la société de gestion de la SCPI qui gère l’ensemble du parc immobilier, de A à Z. L’investisseur n’a qu’à percevoir ses revenus et profiter de ses avantages fiscaux.
• Une souscription par crédit : la SCPI de déficit foncier permet à ses investisseurs de souscrire sur leurs fonds propres, bien entendu, mais également par le biais d’un crédit bancaire. Un avantage certain pour les plus petits épargnants.
• Une déduction non plafonnée : la déduction fiscale des charges n’est soumise à aucun plafonnement avec la SCPI de déficit foncier.
• Des risques mutualisés : la SCPI de déficit foncier permet de mutualiser les risques éventuels entre tous les investisseurs et la grande diversité du parc immobilier permet de le limiter fortement. En conséquence, avec ce type d’investissement, le risque de perte en capital est quasiment nul.

Quels risques ?

Malgré les atouts qu’elle procure à ses investisseurs, la SCPI de déficit foncier présente certains inconvénients à ne pas négliger.

• Un investissement à long terme est indispensable. L’investisseur est en effet contraint de conserver ses parts pendant 15 ans.
• La valeur des parts est fluctuante en fonction des investissements réalisés.
• Les SCPI de déficit foncier sont des SCPI à capital fixe.
• Le capital de départ n’est pas garanti pour les associés.