Comment calculer le rendement de son investissement locatif ?

Le placement immobilier figure parmi les préférés des Français, car il s’avère rassurant, plus fiable et plus solide que bien d’autres dispositifs. Néanmoins, tous les investissements dans la pierre ne se valent pas. Avant de se lancer dans l’investissement locatif, il est intéressant et recommandé d’en connaitre le rendement et la rentabilité. Ceci permet de savoir dès le départ si l’acquisition envisagée présente un risque ou un intérêt. Découvrons la méthode de calcul pour connaitre le rendement d’un investissement locatif.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif correspond au rapport entre les revenus générés par la mise en location d’un logement et le prix de son achat. Il s’agit d’un indicateur clé dans le cadre de la performance d’un investissement immobilier.

Le rendement locatif est à distinguer de la rentabilité locative qui prend en compte la totalité du rendement tout au long de la durée de l’investissement, y compris après la sortie, alors que le rendement locatif se base uniquement sur la performance liée aux revenus générés par la mise en location du bien.

Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?

Le calcul du rendement locatif d’un bien peut se calculer de différentes manières. Néanmoins, il se base systématiquement sur le prix d’achat du bien immobilier, le montant annuel des loyers perçus et le cumul des charges locatives. On peut ainsi déterminer le rendement brut ou net de l’investissement locatif.

Comment calculer le rendement brut d’un investissement locatif ?

Le principe de calcul du rendement brut ne tient pas compte des charges locatives payées par le bailleur ni de la fiscalité. Il s’agit d’un calcul simplifié qui permet d’évaluer globalement le rendement locatif du bien immobilier et de se faire ainsi une première idée de son potentiel intérêt. En revanche, il ne permet pas de connaitre le revenu réel qui découlera de l’investissement.

Pour ce calcul, il convient de prendre en compte le montant annuel du loyer, de le multiplier par 100 puis de le diviser par le prix de revient du logement. À noter que le prix de revient correspond à l’ensemble des charges, y compris dans le cadre des frais d’acquisition (notaire, bancaires, agence immobilière, etc.) et des éventuels travaux à effectuer. Le montant annuel du loyer se calcule en multipliant le montant mensuel du loyer par 12.

(Montant annuel du loyer x 100) / prix de revient du logement =

rendement locatif brut en %

Cette première estimation permet d’avoir un ordre d’idée de l’intérêt potentiel d’un bien, notamment en comparaison d’autres logements visés. Néanmoins, il est nécessaire de l’affiner en calculant le rendement locatif net.

Comment calculer le rendement net d’un investissement locatif ?

Le calcul du rendement locatif net permet de prendre en compte un plus grand nombre de charges liées à l’investissement, ce qui s’avère être la meilleure solution pour affiner le calcul brut et disposer d’un taux plus représentatif du rendement réel du bien. Le calcul net tient compte des charges et des dépenses inhérentes à la mise en location du bien (taxe foncière, charges non récupérables, travaux, frais d’entretien, frais de gestion locative, frais de garantie des loyers impayés, coût du crédit immobilier souscrit, etc.). En conséquence, le taux est affiné et inférieur à celui obtenu par le calcul du rendement brut.

Pour ce calcul, le montant annuel du loyer est multiplié par 100 puis, de ce résultat, sont déduites les charges locatives. Enfin, le tout est divisé par le prix d’achat.

[(montant annuel du loyer x 100) – les charges locatives] / prix d’achat =

rendement locatif net en %

Rendement locatif d’un bien : quels autres facteurs sont à prendre en compte ?

Il est encore possible d’affiner le calcul en vue de connaitre avec plus de précision le rendement locatif d’un bien immobilier. Voici d’autres facteurs à prendre en compte :

• Le rendement net-net : ce rendement plus détaillé tient compte du rendement net d’impôt, c’est-à-dire qu’il intègre l’imposition sur les revenus locatifs et les prélèvements sociaux. Ce calcul est plus complexe puisqu’il évolue selon le choix du régime fiscal (réel, micro-foncier, micro-BIC, etc.) et les éventuels avantages en matière de défiscalisation (loi Pinel, dispositif Denormandie, etc.).
• Le type de logement : le type de logement a toute son importance, car la performance d’un bien évolue en fonction de celui-ci. En effet, les plus petits logements sont plus rentables à court terme, mais le changement plus fréquent de locataires en réduit le rendement à plus long terme.
• La vacance locative : le rendement locatif de votre bien dépend du versement des loyers. En conséquence, il faut être prêt à faire face à une éventuelle vacance locative qui ne génèrera pas de revenus tout en maintenant certaines charges obligatoires.