Viager libre : principe, fonctionnement et intérêt

Si le viager occupé est connu et bien développé en France, le viager libre est une autre solution intéressante. Selon les mêmes principes, un vendeur vend son logement à un acquéreur qui lui verse un capital (bouquet) lors de la signature de l’acte puis une rente viagère jusqu’à son décès. Néanmoins, le viager libre a pour principale différence d’imposer au vendeur de quitter son bien une fois vendu. En effet, l’acheteur en dispose dès que la vente est conclue. Il peut alors l’occuper pour en faire sa résidence principale, le louer ou même le revendre.

Quel est le principe du viager libre ? Comment fonctionne cette pratique ? Quels en sont les avantages ? Nos réponses dans ce dossier.

Viager libre : quel principe ?

Le viager livre consiste pour le vendeur à vendre son logement, mais sans pouvoir l’occuper ou en profiter à partir de la date de la signature de l’acte de vente. En conséquence, l’acheteur du bien peut en disposer sans attendre, au contraire de ce qui se pratique dans le cadre du viager occupé. En effet, le nouvel acquéreur peut décider d’occuper le bien pour en faire sa résidence principale (selon le droit d’usage, usus), de le louer (selon le droit de mise en location, fructus) ou de le revendre (selon le droit d’aliénation, abusus).

Le viager occupé est généralement pratiqué par des vendeurs âgés qui souhaitent rester dans leur logement jusqu’à leur décès tout en percevant la rente viagère. Mais le viager libre est plus souvent choisi par les vendeurs qui souhaitent vendre un bien qui n’est pas leur résidence principale tout en percevant une rente. C’est en effet un bon moyen de ne plus s’embarrasser d’un bien immobilier et de sa gestion. À l’instar du viager occupé, dans le cadre du viager libre, l’acheteur peut acheter un bouquet puis s’acquitter d’une rente viagère. Ainsi, au lieu de payerl’intégralité du prix d’achat lors de l’acquisition, il s’acquitte du versement d’un capital de départ (le bouquet) puis de mensualités (rente viagère) jusqu’au décès du vendeur.

Ainsi, vous l’aurez compris, le viager libre a pour principale différence le fait que le vendeur quitte le bien au moment de la vente, au contraire du viager occupé qui lui permet d’y rester jusqu’à sa mort. L’acquéreur doit donc s’acquitter de son dû jusqu’au décès du vendeur, mais il peut disposer du logement comme bon lui semble dès l’acte de vente signé. Dans les deux cas, le versement de la rente s’arrête au trépas du vendeur.

Une différence à noter toutefois. En effet, dans le cadre du viager libre, l’acquéreur ne peut bénéficier de la décote accordée en cas de viager occupé (à hauteur de 25 % à 50 %) et correspondant au coût du droit d’usage et d’habitation par le vendeur.

Viager libre : quel fonctionnement ?

Dans le cadre du viager libre, certaines règles de fonctionnement diffèrent du viager occupé.

Les charges et les taxes

Le viager libre permet à l’acquéreur du logement d’en bénéficier aussitôt la vente conclue. Il peut l’occuper, le louer ou le vendre comme il l’entend. En conséquence, la situation s’apparente à une vente classique.

De ce fait, l’acheteur doit s’acquitter de toutes les charges locatives, des taxes et impôts relatifs au bien. Il doit également prendre à sa charge les dépenses en matière de réparation et d’entretien du logement. En toute logique, le vendeur est libéré de toute charge et taxe liées à ce bien.

Les travaux

Dans le cadre du viager occupé, le vendeur et l’acheteur doivent se répartir les frais liés aux charges et aux travaux, mais ce n’est pas le cas pour le viager libre. Comme énoncé précédemment et pour les mêmes raisons, l’acheteur doit s’acquitter de l’ensemble des coûts relatifs aux travaux.

La vente du viager libre

Nous l’avons dit, l’acheteur du bien en dispose comme il l’entend dès que la vente est conclue. Il peut donc choisir de revendre le logement, et ce, sans attendre le décès du vendeur. Mieux vaut donc soigneusement choisir le bien acquis en viager libre afin d’éviter les pertes financières.

La fin du viager libre

Comme pour un viager occupé, le viager libre prend fin à la mort du vendeur. L’acquéreur est averti par le notaire chargé de la succession afin de mettre fin au versement de la rente viagère.

Néanmoins, le fait de revendre un bien acquis dans le cadre d’un viager libre met également fin au viager.

Viager libre : quels sont les avantages de cet investissement ?

Le viager libre est moins répandu que le viager occupé. Pourtant, cette pratique présente des avantages indéniables.

Les avantages du viager libre pour le vendeur

Le vendeur en viager libre peut prétendre aux avantages suivants.

• Le prix de vente est supérieur dans le cadre d’un viager libre en comparaison d’un viager occupé. Un surplus de 25 % à 50 % est à attendre d’une telle vente.
• L’effet direct de cette hausse de prix de vente est une hausse de la rente viagère pour le vendeur. Celui-ci peut ainsi percevoir des mensualités plus élevées, ce qui est un avantage financier non négligeable.
• Le recours au viager permet au vendeur de ne plus s’embarrasser d’un bien qu’il n’occupe généralement pas. Le viager libre est plus avantageux qu’une mise en location, qui implique du temps de gestion et des frais, outre les charges et taxes appliquées sur les revenus.
• Le vendeur n’est plus soumis à aucune taxe ou charge ni à aucun frais sur le bien vendu en viager libre.

Le vendeur doit en revanche être conscient qu’à la signature de l’acte de vente, il perd tout droit de jouissance du bien. Il en va de même pour ses proches et ses héritiers.

Les avantages du viager libre pour l’acquéreur

Le vendeur n’est pas le seul avantagé dans l’affaire. En effet, l’acheteur du bien y trouve également son compte.

• Acheter en viager libre est une solution intéressante pour permettre à un acheteur qui n’a pas pu obtenir de crédit immobilier suffisant pour une vente classique d’acquérir une résidence principale.
• L’usage du bien est immédiat, comme dans le cadre d’une vente traditionnelle. Dès la signature de l’acte de vente, l’acheteur peut profiter du logement comme il le souhaite, c’est-à-dire l’occuper, le louer ou le revendre.
• En cas de revente, l’acquéreur peut réaliser une transaction avantageuse si le logement est bien localisé et de qualité.
• En cas de mise en location, le viager libre est un investissement intéressant qui permet de réaliser une bonne affaire à moindres frais.

Le nouvel acquéreur doit néanmoins garder à l’esprit que le viager libre implique sa pleine responsabilité en matière de taxes et de charges, mais aussi de travaux. En outre, il ne peut déduire les loyers virtuels d’occupation du prix de vente puisqu’aucune décote n’est appliquée à l’achat.