Promesse de vente et compromis de vente d'un bien immobilier : quelle différence ?

Lorsqu’un vendeur propose un bien immobilier à la vente et trouve acquéreur, deux types de contrats peuvent être signés pour prévalider la signature du futur acte de vente authentique devant notaire : la promesse de vente et le compromis de vente. Si ces deux procédures sont souvent confondues, c’est qu’elles partagent bien des points communs. Néanmoins, elles ne sont pas dénuées de différences, la principale étant liée à l’engagement. En effet, si le compromis de vente engage les deux parties à conclure la vente, la promesse de vente engage essentiellement le vendeur et permet à l’acquéreur de se raviser. Découvrons les caractéristiques de ces deux actes préalables dans ce dossier.

Quelles sont les caractéristiques d’une promesse de vente ?

Une promesse de vente – ou plus exactement une promesse unilatérale de vente – est un acte qui engage le propriétaire d’un bien à vendre envers le futur acquéreur potentiel et à un certain prix. Ce document permet de réserver le bien à l’acheteur pour une durée limitée, oscillant généralement entre deux et trois mois.

Lorsque la promesse de vente est signée et jusqu’à l’échéance de sa validité, le vendeur est engagé et ne peut renoncer à vendre son bien. En revanche, la législation est plus souple pour l’acheteur qui peut décider librement de conclure la vente ou de se raviser. En contrepartie de cette flexibilité, ce dernier doit verser une indemnité d’immobilisation du bien au vendeur, dont le montant correspond généralement à 10 % du prix du logement et qui sera imputée sur le montant final à verser si la vente est conclue. Toutefois, la somme avancée reste acquise au vendeur à titre de dédommagement si l’acquéreur potentiel ne valide pas la vente ou s’il ne se manifeste pas dans le délai imparti.

Une promesse de vente ne peut être valide qu’après son enregistrement auprès de la recette des impôts dans un délai maximal de 10 jours après signature, et ce, pour un coût moyen de 125 euros à la charge de l’acquéreur. Au-delà de 18 mois de durée, un acte authentique devant notaire est nécessaire.

En quoi consiste le compromis de vente ?

Le compromis de vente – ou promesse synallagmatique de vente – engage les deux parties que sont le vendeur et l’acquéreur dans la conclusion de la vente au prix déterminé. La signature du compromis de vente signifie donc que la vente est conclue, ce qui a pour conséquence de permettre à une partie de contraindre l’autre à respecter son engagement par voie juridique, voire même d’exiger des dommages et intérêts.

Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur doit verser une avance, nommée dépôt de garantie, dont le montant oscille entre 5 % et 10 % du prix du bien. Cette avance est ensuite déduite du montant restant à verser à la signature de l’acte de vente devant notaire.

Le compromis de vente ne nécessite pas de procédure d’enregistrement, ce qui réduit les frais imputés à la promesse de vente. En effet, l’engagement des parties étant complet, le compromis de vente vaut vente et n’entraine aucune démarche de plus pour confirmer sa validation.

Promesse de vente ou compromis de vente : quels points communs ?

Si nous avons vu que les deux procédures présentent quelques différences, notamment en matière d’engagement, puisque la promesse de vente engage essentiellement le vendeur alors que le compromis de vente engage les deux parties, les points communs sont nombreux entre les deux.

Un délai de rétraction légal identique pour l’acquéreur

Depuis la mise en place de la loi Macron en 2015, chacune des procédures permet à l’acquéreur de disposer d’un délai de rétractation légal de 10 jours calendaires. La rétractation doit être notifiée au notaire par courrier recommandé avec accusé de réception.

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Les deux documents comportent les mêmes éléments et exigent les mêmes justificatifs. Identification complète des deux parties, description détaillée du bien, prix de vente, présentation des différents diagnostics, conditions de financement, conditions légales de rétractation, montant et modalités de versement du séquestre et enfin date butoir pour la signature de l’acte de vente authentique, rien ne doit être omis dans le cadre de ces deux procédures.

Le versement d’un « apport » par l’acheteur

La signature des deux documents donne lieu au versement d’une avance sur le prix total du bien par l’acheteur envers le vendeur. Dans le cadre d’une promesse de vente, il s’agit d’une indemnité d’immobilisation et dans le cas d’un compromis de vente, on parle de dépôt de garantie. Néanmoins, il s’agit bien d’une avance de l’ordre de 5 % à 10 % du montant total.

Dans les deux cas, cette avance est déduite du prix de vente si celle-ci est conclue. En revanche, elle est annulée et restituée à l’acheteur si une clause suspensive est réalisée, ou bien elle reste acquise au vendeur si l’acheteur change d’avis et refuse de conclure la vente.

Les mêmes clauses suspensives

Elles peuvent être incluses aux deux procédures sur accord des deux parties. Elles permettent d’annuler la promesse de vente ou le compromis de vente dans le cas où plusieurs événements surviendraient avant la signature de l’acte définitif. Chaque partie reprend ainsi sa pleine liberté sans frais ni désagrément juridique. La clause suspensive la plus fréquente est l’obtention d’un crédit immobilier auprès d’une banque, mais d’autres clauses sont possibles (servitude, droit de préemption de la commune, etc.).

L’engagement définitif du vendeur

Dans les deux cas, le vendeur du bien est obligatoirement engagé et il ne peut faire machine arrière. Rappelons que l’acquéreur, quant à lui, n’est engagé véritablement que dans le cas d’un compromis de vente. S’il renonce à acheter le bien après la signature d’une promesse de vente, il ne fera que perdre la somme avancée (qui correspond à 5 % à 10 % du prix du bien), mais aucune démarche juridique ne pourra être entreprise par le vendeur.

En conséquence, si le vendeur refuse de vendre son bien, l’acheteur peut le poursuivre en justice dans le cadre des deux procédures. Néanmoins, le résultat de cette rétractation de la part du vendeur sera différent selon le moment qu’il choisit pour se manifester, mais uniquement dans le cadre de la promesse de vente.

• Si le vendeur renonce à la vente avant la levée d’option, l’acheteur ne peut exiger que le versement de dommages et intérêts.
• Si le vendeur renonce à la vente après la levée d’option, l’acquéreur peut exiger la conclusion de force de la vente, dans la mesure où elle est considérée comme effective, et demander en sus le versement de dommages et intérêts.