Droits de mutation : qu'est-ce que c'est ?

Dans le cadre d’une vente immobilière pour un bien neuf, un bien ancien ou un terrain à bâtir, l’acquéreur doit verser le prix fixé au vendeur lors de la signature de l’acte de vente. Mais ce n’est pas tout, car l’acheteur doit également s’acquitter de ce que l’on appelle les frais de notaire, un ensemble de montants dus calculés sur le prix de vente du bien et qui regroupent la rémunération du notaire, le paiement des frais administratifs liés à la vente ou débours, ainsi que les droits de mutation. Ces droits de mutation regroupent eux-mêmes un ensemble de taxes que le notaire collecte avant de les reverser à l’État, au département et à la commune.

À quoi correspondent ces droits de mutation ? Quelle distinction entre les droits de mutation à titre onéreux et les droits de mutation à titre gratuit ? Comment sont-ils calculés ? Nos réponses dans ce dossier.

Droits de mutation : de quoi s’agit-il ?

Les droits de mutation correspondent à un ensemble de taxes et de droits perçus par le notaire au nom de l’État et des collectivités territoriales que sont le département et la commune lors de la vente d’un bien immobilier, et ce, quelle que soit la forme de cette vente.

Les droits de mutation sont appliqués pour tous les types de biens immobiliers, qu’il s’agisse de logements neufs ou anciens, mais aussi de locaux professionnels, de locaux commerciaux ou de terrains nus. Leur montant est calculé sur la base du prix de vente du bien, le prix mentionné dans l’acte de vente étant celui pris en compte, puisqu’il tient compte de l’ensemble des charges et indemnités dues au vendeur du bien par l’acquéreur.

On distingue deux catégories de droits de mutation : les droits de mutation à titre onéreux et les droits de mutation à titre gratuit.

Les droits de mutation à titre onéreux

Lors de la signature d’un acte de vente, l’acheteur du bien immobilier doit verser un montant qui correspond au prix d’achat du bien, mais également des droits de mutation à titre onéreux dont le montant est calculé sur la base du prix de vente. Ces droits de mutation sont applicables différemment selon la nature du bien acheté (un immeuble neuf, un bien ancien, un terrain nu, etc.) et de l’identité du vendeur –(particulier ou professionnel, assujetti à la TVA ou non).

En somme, les droits de mutation correspondent au versement d’un impôt dû lors de chaque vente de bien immobilier par l’acquéreur dudit bien. Leur montant est inclus dans la catégorie de frais connue sous l’appellation de « frais de notaire ». En réalité, les frais de notaire ne constituent pas la rémunération de ce professionnel, mais regroupent plusieurs frais dus en plus du prix d’achat du bien, dont les droits de mutation, la rémunération du notaire (ou émoluments) et les débours qui sont les frais engagés par le notaire pour l’obtention des documents administratifs liés à la vente.

Sachez que les droits de mutation à titre onéreux s’appliquent sur toutes les opérations qui concernent des immeubles, mais aussi les fonds de commerce et les titres de société.

Les droits de mutation à titre gratuit

Dans le cadre des droits de mutation à titre gratuit, le bénéficiaire ne bénéficie en principe d’aucune contrepartie financière. Ils sont appliqués dans le cadre de situations particulières comme une donation du vivant ou résultant d’un décès.

Le calcul des droits de mutation à titre gratuit diffère de celui des droits de mutation à titre onéreux. En effet, il tient compte de la situation personnelle des redevables.

• En cas de décès et de transmission par succession, les droits de mutation sont calculés en tenant compte de la part nette qui revient à chacun des ayants droit, à la suite d’un abattement. Le coût de ces droits de mutation s’applique à chaque part en fonction du lien de parenté entre le défunt et l’héritier, tel que le prévoit le droit civil, et s’appuie sur le tarif en vigueur au jour du décès.
• En cas de donation du vivant, le calcul des droits de mutation à titre gratuit est identique, mais ouvre au paiement de la taxe de publicité foncière dès lors qu’il s’agit de donation d’immeubles.

Comment calculer les droits de mutation ?

Le montant des droits de mutation est variable, comme nous l’avons évoqué. Ceux-ci évoluent, dans le cadre d’une vente, en fonction de la nature du bien (immeuble neuf, immeuble ancien ou terrain à bâtir).

Les droits de mutation oscillent entre 5,09 % et 5,81 % du prix de vente d’un bien immobilier ou d’un terrain, selon les territoires. Leur montant, constitué de plusieurs taxes, se décompose comme suit :

• 1,20 % de taxe communale ;
• 3,80 % à 4,50 % de taxe départementale ;
• 0,095 % à 1,1125 % de taxe nationale d’assiette et de recouvrement, son taux variant selon le montant du droit départemental.

Il est à noter que si les droits de mutation sont calculés sur le prix de vente mentionné dans l’acte de vente, l’Administration fiscale peut les requalifier si elle estime que le bien est vendu à un prix insuffisant. Dans ce cas, les droits de mutation sont recalculés en tenant compte de la valeur réelle du bien.

En outre, il est possible de bénéficier d’une réduction des droits de mutation à hauteur de 0,715 % du prix de vente dans le cas d’une vente d’immeuble neuf soumis à la TVA – dans la mesure où ces droits de mutation sont appliqués en sus de la TVA – ou d’un achat avec engagement de revente dans un délai maximal de cinq ans.