Acheter un bien immobilier sur plan : 7 pièges à éviter

Les dispositifs de défiscalisation immobilière dans le neuf permettent souvent d’acquérir un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire sur plan, avant même que la construction n’ait débuté. Evidemment, pour sa propre résidence principale également, ce type d’achat se développe au sein de lotissements entièrement vendus sur plan. Si c’est un très bon investissement, il présente toutefois deux risques majeurs qu’il convient d’identifier : la non-livraison du bien, et la non-conformité du bien livré. Voici les pièges qu’il convient alors d’éviter.

1^er piège : Ne pas s’inquiéter de la qualité de l’emplacement

Les logements vendus en VEFA sont souvent présentés par photos de reconstitution, entourés de verdure et déjà aménagés pour mieux se projeter. Toutefois, il serait tord de ne pas se rendre sur place pour constater par soi-même tous les facteurs environnementaux qui entrent en compte dans le choix d’un terrain : l’exposition au soleil, l’implantation par rapport au voisinage, le vis-à-vis, l’accès aux transports en commun, les commerces de proximité, le périphérique, l’environnement propices aux nuisances sonores, olfactives ou visuelles, type déchetterie, gare, aéroport, discothèque, station d’épuration, etc.

Il sera bon également de consulter le Plan Local d’Urbanisme de la commune, qui indiquera si de nouveaux équipements ou aménagements sont prévus aux alentours, et à quelle échéance. Enfin, mieux vaudra se renseigner sur les charges et taxes locales qui s’appliqueront sur le bien, notamment sur les taux votés par la collectivité pour le calcul de la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

2^nd piège : Se contenter d’un acte notarié trop abstrait

L’achat sur plan est encadré juridiquement par un acte notarié. Celui-ci stipulera obligatoirement une description très précise et détaillée du futur logement. Parfait ! Toutefois, il ne faudra pas se contenter de ce descriptif. En effet, l’acte devant notaire sera le document qui fera foi, sur lequel vous pourrez vous reposer pour exiger un rendu conforme aux engagements contractuels.

De fait, il faudra absolument que cet acte devant notaire fasse état des garanties financières. Pourquoi ? Parce qu’en cas d’arrêt du chantier, pour cessation d’activité, ou autre, un établissement financier devra se porter caution pour assumer les frais nécessaires à la finition du chantier. Egalement, l’acquéreur devra avoir la garantie de pouvoir bénéficier des garanties de vices apparents, de parfaite achèvement, et de la dommage ouvrage.

3^ème piège : Se fier au calendrier sans anticiper les retards de travaux

Pour toute construction, il est préférable de toujours prévoir des marges de retard de travaux, qui sont très fréquentes. Les intempéries peuvent bloquer un chantier tant qu’il n’est pas hors d’eau et hors d’air, ou des constructeurs qui décalent leur intervention et retardent tout le chantier par effet domino, sont des aléas très fréquents sur un ouvrage où une multitude de corps de métier intervient.

De fait, mieux vaudra se préparer financièrement à devoir assumer un remboursement de prêt alors que le logement n’est pas encore disponible, donc qu’il n’est pas possible de quitter son ancien logement, ce qui provoque un double loyer, ou bien qu’il n’est pas possible de mettre le logement en location, donc qu’aucun loyer n’est perçu.

Au-delà des retards, certains promoteurs immobiliers font s’engager les acquéreurs avant même que le permis de construire ne soit accordé. Le risque : des retards importants, des changements de plans, voire l’annulation du projet.

4^ème piège : Se laisser aveugler par des planches prospectives attrayantes

Le VEFA est séduisant. Généralement, les plans sont bien pensés, et parfois même, des planches prospectives permettent de mieux envisager le rendu final. Toutefois, il ne faut pas se laisser séduire par des plans, sans lire attentivement le contrat de réservation. Le bien est-il brut ou tout équipé ? La différence de prix doit alors être notable. La cuisine est-elle équipée ? A l’inverse, des options feront grimper le prix. Mieux vaut donc bien connaître ce qu’inclut le prix fixé.

Dans la même optique, il sera bon de s’intéresser aux équipements installés, et plus précisément à leur consommation énergétique, qu’il s’agisse du système de chauffage, de l’équipement de cuisine, du système de douche ou baignoire. Plus largement, les matériaux utilisés seront plus ou moins isolants et conducteurs de chaleur.

5^ème piège : S’engager sans se renseigner sur le promoteur

Certains promoteurs ont bonne presse, d’autres moins. Certains sont réputés pour livrer des logements avec beaucoup de retard, ou pour de mauvaises relations avec les clients. Selon le prix affiché également, des promoteurs peuvent tirer les prix vers le bas en faisant appel à des constructeurs qui eux-mêmes sous-traitent, pour un rendu final qui peut parfois laisser à désirer. Les avis clients laissés sur Internet en disent long généralement sur la réputation professionnelle d’un promoteur.

Au-delà de se renseigner sur la réputation d’un promoteur, il sera bon d’en savoir davantage sur sa solidité financière, sur son implantation sur le marché, sur son expérience. Les certifications des constructeurs sont également un bon moyen d’en savoir davantage sur son sérieux et sa fiabilité. Enfin, le service urbanisme de la mairie qui autorise une nouvelle implantation immobilière doit pouvoir vous renseigner au sujet du promoteur, de leurs relations et de son passif.

6^ème piège : Répondre positivement à des appels de fonds illégaux

Les appels de fonds sont légaux et habituels. Hormis le dépôt de garantie obligatoire dès l’engagement, le promoteur peut réclamer ce que l’on appelle des appels de fonds, autrement dit une somme d’argent plafonnée, équivalente à un pourcentage encadré par la loi, à chaque étape du chantier, type fondations, toiture, achèvement et livraison.

En revanche, certains promoteurs peuvent demander un appel de fonds avant que la phase de travaux ne soit achevée. Cette pratique est illégale. L’appel de fonds est encadré. Vous pouvez donc exactement connaître le montant que le promoteur peut vous demander, et quand peut-il le faire. Cela permet d’ailleurs d’anticiper les versements.

7^ème piège : Faire fi des malfaçons constatées lors de la réception

Le piège ultime : Se laisser aveugler par un bien neuf et enfin réceptionné, et faire l’impasse sur de petits défauts constatés. C’est une erreur, et une grosse ! En effet, le bien devra être pleinement conforme à ce qui a été signé à l’engagement des deux parties. Si tel n’est pas le cas, même à contre cœur, il faut refuser la réception du bien, et signer un procès-verbal de refus. En cas de petits défauts constatés n’empêchant pas l’installation dans le logement, il faut émettre des réserves sur le procès-verbal, ce qui fera valoir la garantie de parfait achèvement, et contraindra le constructeur à opérer les réparations ou remises en état rapidement, dans le courant de l’année suivant la réception.

Quelques informations importantes à connaître

Il n’est pas toujours évident d’éviter les pièges liés à la construction, et compte tenu des montants, cela peut vite mettre le budget en difficulté, et remettre en question l’équilibre de vie général. De fait, il est bon de savoir que l’acquéreur en VEFA dispose d’un délai de rétractation de 7 jours durant lequel il peut renoncer à l’achat sans avoir à s’en justifier. Un acte un peu précipité peut donc vite être réparé.

Egalement, le prix de vente annoncé, dit prévisionnel, et le prix de vente ferme et définitif peuvent quelque peu varier selon les contraintes de chantier survenues. Sachez néanmoins que la différence ne pourra excéder 5 % du prix total du bien.