Mettre son logement en location : 8 erreurs à ne pas faire

Vous souhaitez mettre votre logement en location ? C’est en effet un bon moyen d’augmenter vos revenus et de mettre à profit un bien immobilier non utilisé. Néanmoins, nombreux sont les propriétaires à être mal informés des lois et réglementations en vigueur, ce qui conduit à une multiplication d’erreurs. Découvrez celles à ne pas faire pour mener à bien votre projet sans mauvaises surprises.

Erreur n°1 : mélanger loyer et charges

Bon nombre de propriétaires qui mettent leur logement en location ont tendance à mélanger les montants relatifs au loyer et aux charges ou ne font pas preuve de clarté pour les futurs locataires. Pourtant, la distinction est importante et il est impératif de les indiquer de manière séparée.

Dans les faits, nombreuses sont les petites annonces à annoncer un montant correspondant au « loyer charges comprises ». Pourtant, le locataire a besoin de connaitre le montant du loyer qu’il s’apprête à payer et le montant des charges locatives qui lui sont facturées. Idéalement, le détail de ces charges et les prestations auxquelles elles se rapportent devraient être précisés pour que le locataire sache ce qu’il finance.

Rappelons par ailleurs que le montant des charges n’est pas un moyen de gagner de l’argent pour le propriétaire. Il doit s’agir d’un montant précis qui correspond au versement des charges locatives qui lui sont facturées. En conséquence, soit le propriétaire connait à l’avance le montant de ces charges et le répartit sur les 12 mois de l’année, avec la possibilité d’un réajustement en sa faveur ou à la faveur du locataire en fin d’année ou de bail, soit il facture un montant forfaitaire classique qui donne lieu à un réajustement en fin d’année ou de bail.

Erreur n°2 : mal évaluer les charges locatives

En tant que propriétaire, vous devez évaluer correctement les charges locatives facturées à votre locataire. En effet, ne cherchez pas à baisser leur montant pour attirer plus de candidats à la location, car vous feriez peser une trop forte charge financière sur les épaules du locataire au moment du réajustement.

A l’inverse, ne surévaluez pas leur montant, car elles doivent correspondre à la réalité des charges qui vous sont imputées. Elles n’ont pas pour objet de vous faire gagner de l’argent et leur montant doit être justifié auprès du locataire par la présentation de factures.

Soyez vigilant, car il ne s’agit pas d’une simple mise en garde. Une erreur dans un sens ou dans l’autre peut donner lieu à une amende ou à d’autres formes de sanctions.

Erreur n°3 : proposer un logement meublé qui n’en est pas un

Cette erreur est fréquente, car les propriétaires sont nombreux à penser que leur logement est meublé sous prétexte qu’il contient quelques éléments de mobilier. Or, la majorité ne l’est pas. En effet, pour proposer un logement meublé, la loi a établi des critères d’éligibilité énoncés dans le décret du 31 juillet 2015.

Un logement meublé doit contenir les éléments suivants :

• une literie équipée d’une couette ou d’une couverture,
• un système d’occultation des fenêtres pour les pièces servant de chambre à coucher,
• un four ou un micro-ondes,
• des plaques de cuisson,
• un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur doté d’un compartiment dont la température est inférieure ou égale à -6°C,
• des ustensiles de cuisine,
• la vaisselle nécessaire à la prise des repas,
• une table,
• des chaises ou sièges,
• des étagères de rangement,
• des luminaires,
• du matériel d’entretien (balai, aspirateur, etc.).

Si vous pensez louer un bien meublé qui ne contient pas tous ces éléments, nous vous conseillons de vous équiper des manquants. Néanmoins, vous pouvez également faire le choix de louer votre bien comme non meublé, tout en y laissant quelques éléments. Toutefois, dans ce cas, précisez-le dans votre annonce et ajoutez une clause dans le bail à cet effet pour éviter tout litige en cas de dégradation.

Erreur n°4 : omettre le DPE

Tout bien en location doit avoir été soumis au Diagnostic de performance énergétique (DPE) effectué par un professionnel certifié et valable 10 ans. Le résultat du DPE doit être obligatoirement fourni au locataire et l’annonce doit mentionner l’échelle de performance énergétique du bien (noté A à G) et présenter l’étiquette Énergie.

En cas de manquement ou de DPE mensonger, le locataire peut saisir la DGCCRF, exposant le propriétaire à une amende pouvant atteindre 300 000 euros et à une peine de prison pouvant aller jusqu’à 2 ans.

Erreur n°5 : parler de surface au sol

Il n’est pas rare qu’un propriétaire qui met son bien en location indique la surface au sol du logement au lieu de la surface habitable. Il est toujours préférable de mentionner la surface habitable, car c’est celle qui sert de référence et qui est mentionnée dans le bail de location.

Parler de surface au sol peut freiner les candidats à la location, ceux-ci craignant souvent une volonté du propriétaire de cacher la surface habitable réelle. Or, rappelons que la surface habitable concerne les parties chauffées disposant d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre et non enterrées.

Attention, car en cas d’indication de la surface au sol dans l’annonce ou dans le bail, si la différence entre celle-ci et la surface habitable est supérieure à 5 %, le locataire peut légalement exiger une diminution du montant du loyer proportionnelle à cet écart.

Erreur n°6 : confondre la caution et le dépôt de garantie

La confusion entre les deux termes est très répandue. Pourtant, il s’agit bien de deux notions distinctes.

• Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée au propriétaire par le locataire en amont ou lors de l’état des lieux donnant lieu à la signature du contrat de location. Cette somme d’argent vise à garantir le propriétaire face au risque de loyers impayés. Le montant total doit être restitué au locataire à la fin de son bail, dans un délai d’un mois. Néanmoins, en cas de dégâts relevant de son fait relevés lors de l’état des lieux de sortie, la somme d’argent lui est restituée après déduction des frais relatifs à leur réparation ou remplacement et avec fourniture des factures justificatives.
• La caution est une tierce personne qui signe un acte de cautionnement pour se porter garant pour le locataire. La caution s’engage ainsi à rembourser les dettes dues par le locataire en cas de loyer impayé ou de non-remboursement d’éventuels dégâts.

Attention par ailleurs, car le montant du dépôt de garantie n’est pas libre. Il est en effet plafonné. Pour un logement non meublé, il doit être limité à l’équivalent d’un mois de loyer hors charges. Pour un logement meublé, il correspond au maximum à deux mois de loyer hors charges.

Erreur n°7 : se montrer discriminant

La plupart des propriétaires l’ignorent, mais il est interdit de se montrer discriminant dans une annonce de location ou dans la sélection de potentiels locataires. En effet, la discrimination est un délit qui peut être puni de 45 000 euros d’amende et de trois ans de prison.

En conséquence, toute discrimination visant à écarter les étudiants, les ménages à faibles revenus ou les personnes sans emploi, les personnes avec animaux, les ménages avec enfants, les personnes âgées, les personnes d’origine étrangère ou de couleur et autres profils est interdite.

Erreur n°8 : oublier de renseigner les infos qu’il faut

Propriétaire, vous avez tout intérêt à ne pas omettre de renseigner certaines informations essentielles concernant le logement que vous mettez en location. En effet, certains critères peuvent le rendre véritablement attractif et lui donner de la valeur, ne vous en privez donc pas ! Proximité d’espaces verts, de transports, des commerces , des écoles et des commodités diverses, présence d’un ascenseur, quartier calme, voisinage vigilant… tous ces points valorisants ne doivent pas être omis !