Investissement immobilier locatif : comment calculer une rentabilité locative ?

Investir dans l’immobilier est un placement très prisé en France, notamment pour la sécurité qu’il apporte. L’investissement locatif est un levier très attractif, car il offre une rentabilité intéressante et des avantages fiscaux certains.

En fonction de vos projets, vous prévoirez d’investir dans tel ou tel bien, mais il faut avoir que tous ne sont pas nécessairement de bonnes affaires. Pour ne pas faire d’erreur et être gagnant à tous les niveaux, il est généralement intéressant de calculer en amont la rentabilité locative d’un investissement. Découvrons ensemble comment connaitre celle-ci.

Comment calculer le rendement brut d’un investissement locatif ?

Calculer le rendement brut d’un investissement locatif est un bon moyen d’estimer les atouts financiers d’un bien par rapport à un autre avant de s’engager. Ce calcul brut tient compte du coût de l’acquisition du bien, des éventuels travaux nécessaires à effectuer avant sa mise en location, mais aussi des frais de notaire.

Pour calculer la rentabilité locative brut, il convient de multiplier le montant annuel des loyers par 100 et de diviser le résultat par le prix d’achat du bien (prix d’achat qui englobe l’ensemble des frais d’acquisition susmentionnés).

(Montant annuel des loyers x 100) / prix d’achat = rentabilité locative brute

Ainsi, par exemple, si les frais d’acquisition d’un bien vous reviennent à 200 000 euros et que vous comptez louer ce bien à hauteur de 800 euros par mois, vous obtiendrez une rentabilité locative brute de 4,8 %.

800 euros x 12 mois = 9 600 euros

9 600 euros x 100 = 960 000 euros

960 000 euros / 200 000 euros = 4,8 %

Le calcul de la rentabilité locative brut est intéressant pour se faire une idée du rendement d’un investissement locatif. Néanmoins, pour connaitre la véritable rentabilité locative d’un bien immobilier, il est nécessaire de calculer sa rentabilité locative nette, qui tient compte notamment des charges locatives ainsi que de la fiscalité liée à l’investissement.

Comment calculer le rendement net d’un investissement locatif ?

Pour calculer le rendement net d’un investissement locatif, il convient de tenir compte des différents frais engendrés par la détention et la gestion du bien, notamment en matière de charges et de taxes.

Le calcul de la rentabilité locative net est donc bien plus précis que celui de la rentabilité locative brute.

Pour calculer la rentabilité locative nette, il convient de multiplier le montant annuel des loyers par 100, d’en déduire le montant des charges locatives (les frais de gestion locative, les frais d’assurance, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc.), puis de diviser le résultat par le prix d’achat du bien.

[(Montant annuel des loyers x 100) – les charges locatives] / prix d’achat = rentabilité locative nette

Ainsi, par exemple, si les frais d’acquisition d’un bien immobilier vous reviennent à 200 000 euros, que vous comptez louer le bien à hauteur de 800 euros par mois et que vous payez environ 2 500 euros de charges locatives par an, vous obtiendrez une rentabilité locative brute de 3,55 %.

800 euros x 12 mois = 9 600 euros

9 600 euros – 2 500 euros = 7 100 euros

7 100 euros x 100 = 710 000 euros

710 000 euros / 200 000 euros = 3,55 %

Quelle fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif ?

Le calcul de la rentabilité locative net de votre investissement immobilier est un bon moyen de mieux apprécier les atouts de votre acquisition. Néanmoins, il peut encore être affiné en calculant ce que l’on appelle le rendement net net d’un investissement immobilier. Il s’agit de la rentabilité locative nette de fiscalité, c’est-à-dire qu’elle tient également compte de votre imposition. En effet, en plus de l’impact de votre investissement sur vos finances quotidiennes, il faut également prendre en compte son impact sur votre fiscalité – vos revenus fonciers – pour en saisir l’ensemble des avantages tout au long de l’année.

Pour connaitre la rentabilité locative nette nette de votre bien, il vous faudra effectuer un calcul plus large, mais aussi plus spécifique qui tient compte de votre régime de revenus fonciers (régime microfoncier, régime micro-BIC, régime réel, etc.), de votre tranche d’imposition et des éventuels dispositifs d’optimisation fiscale auxquels vous pouvez prétendre (loi Pinel, loi Malraux, dispositif Denormandie, etc.).