Comment calculer les frais de notaire lors d'un achat immobilier ?

Dans le cadre d’un achat immobilier, les frais de notaire sont un point crucial pour l’acquéreur. Il faut dire que ces frais non négligeables s’ajoutent à ceux relatifs au financement du bien. Si ces frais de notaires varient entre un achat neuf et un achat ancien, ils ne correspondent pas – contrairement aux idées reçues – à la rémunération du notaire, mais à tout un ensemble de taxes et de montants dus et obligatoires dans le cadre d’une acquisition immobilière, dont le « salaire » du professionnel. Découvrons la composition des frais de notaire ainsi que le calcul à effectuer pour les évaluer.

Comment calculer les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?

La question des frais de notaire figure parmi celles qui préoccupent le plus les futurs propriétaires. Et pour cause, car l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien engendre des coûts très importants auxquels il est nécessaire d’ajouter des dépenses non négligeables, dont les frais de notaire. En effet, acheter une propriété à son prix ne suffit pas pour en devenir propriétaire, car bien des démarches encadrent cette acquisition et elles sont à financer, entre autres taxes diverses.

Ce que l’on nomme frais de notaire est en réalité plus complexe qu’il n’y parait. Bon nombre de futurs propriétaires pensent qu’il s’agit de la rémunération de ce professionnel. Pourtant, les frais de notaire regroupent tout un panel de points et de frais divers qui sont dus dans le cadre d’une acquisition immobilière, dont la rémunération du notaire.

Les frais de notaire sont très encadrés par la loi. Pour l’achat d’un logement neuf, les frais de notaire correspondent à 3 % à 4 % du prix du bien. Pour l’achat d’une maison ou d’un appartement ancien, ces frais s’élèvent à 7 % à 8 % du prix d’acquisition. Sur de tels montants, ces taux représentent des sommes très importantes que le futur acquéreur se doit de verser en plus du montant d’achat du bien, d’éventuels frais d’agence immobilière et de taxes diverses.

Pour mieux comprendre à quoi correspondent ces frais de notaire, il convient de les détailler plus précisément.

Frais de notaire : comment se décomposent-ils ?

Les frais de notaire regroupent en réalité trois grandes catégories de frais : les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours.

Les droits de mutation : les taxes dues à l’État et aux collectivités

Les droits de mutation regroupent un ensemble de taxes que le propriétaire doit verser à l’État et aux collectivités que sont le département et la commune. Dans le montant total affecté aux frais de notaire, les droits de mutation représentent la part la plus importante puisqu’ils oscillent entre 5 % et 5,81 % du prix d’achat du bien (logement ou terrain).

Leur montant est calculé en fonction du prix d’acquisition du bien immobilier concerné et se décompose comme suit :

• 0,095 % à 0,1125 % de taxe pour l’État ;
• 3,80 % à 4,50 % de taxe pour le département ;
• 1,20 % de taxe pour la commune.

Cette part dévolue aux impôts encadrant un achat immobilier est ainsi relativement élevée et s’avère parfois complexe à assumer pour bien des ménages qui se lancent dans un projet de construction ou d’achat immobilier.

Les émoluments du notaire : la rémunération du notaire

Il s’agit de la rémunération du notaire. Ce professionnel peut fixer librement ses honoraires, mais les émoluments perçus sont fixés et encadrés par la loi et identiques pour l’ensemble du territoire, sans distinction entre une acquisition neuve ou ancienne.

Le calcul des honoraires du notaire dépend directement du prix d’achat du bien et se détaille en tranches. Il se décompose comme suit :

• 3,945 % de 0 euro à 6 500 euros ;
• 1,627 % de 6 500 euros à 17 000 euros ;
• 1,085 % de 17 000 euros à 60 000 euros ;
• 0,814 % au-delà de 60 000 euros.

Depuis le 1^er mai 2016, la loi donne au notaire le droit d’accorder une remise à ses clients, mais celle-ci ne peut être appliquée sur ses honoraires et dans la limite de 10 % de leur montant, avec un plafond de 150 000 euros.

La loi Macron du 1^er mai 2016 a plafonné la rémunération du notaire à un maximum de 10 % de la valeur du bien, avec un seuil minimal de 90 euros.

Les débours : les frais administratifs et autres frais

Les débours sont des frais administratifs divers que l’acquéreur doit financer. Ils sont collectés par le notaire et reversés aux différents tiers concernés, dont voici les principaux :

• le cadastre,
• le bureau des hypothèques,
• la taxe sur la publicité foncière,
• le géomètre,
• la contribution de sécurité immobilière,
• les frais de constitution du dossier,
• les frais de timbres.

Peut-on réduire les frais de notaire ?

Nous avons vu que les frais de notaire regroupent plusieurs catégories de frais, dont la majorité correspond à des taxes obligatoires et incompressibles. Il n’est donc pas possible d’en réduire le montant. En revanche, le notaire peut accorder une remise de 10 % à ses clients qui porte sur sa propre rémunération. En conséquence, le notaire doit accepter d’être payé moins cher pour une même prestation.

Il est également possible de réduire le montant des frais de notaire par d’autres biais.

• En optant pour un achat neuf, les frais de notaire oscillent entre 3 % et 4 % du prix du bien, ce qui est nettement moins coûteux que les 7 % à 8 % appliqués sur un achat dans l’ancien.
• En n’incluant pas les frais d’agence immobilière, vous réduisez le coût total d’acquisition, ce qui impacte directement le taux des frais de notaire et les diminue. En effet, il est préférable de régler les frais d’agence directement auprès de l’agence immobilière pour ne pas ajouter leur montant au prix sur lequel les frais de notaire sont calculés.
• Au sein du compromis de vente, indiquez le prix net vendeur et le fait que les frais d’agence sont réglés séparément afin de réduire la part des frais de notaire.
• Séparez le prix d’achat du logement et le prix d’achat du mobilier. Déduisez la valeur d’une cuisine équipée, des équipements électroménagers en vous appuyant sur des factures afin de réduire la part taxée.