Qu'est-ce qu'un Immeuble de rapport ? Comment investir ?

Investir dans un immeuble de rapport consiste à acheter un immeuble tout entier et à le destiner entièrement à la location. Ceci représente un investissement de départ important, mais les avantages sont nombreux pour le propriétaire, notamment grâce à une négociation à la baisse du prix au mètre carré liée à l’achat en lot pour une mise en location au prix du marché.

L’investisseur est seul gestionnaire, ce qui facilite ses tâches locatives, mais il est aussi le seul à assumer les éventuels risques. Quelles sont les caractéristiques de ce type d’investissement ? Comment investir dans un immeuble de rapport sans se tromper ? Nos réponses dans ce dossier.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un immeuble construit ou acheté en vue de le dédier entièrement à la location afin de percevoir des revenus locatifs. C’est donc un bien immobilier qui rapporte des revenus passifs à son constructeur ou à son investisseur.

Il s’agit avant tout d’un placement à long terme qui doit être soigneusement réfléchi. En effet, l’investissement de départ est élevé puisqu’il s’agit d’acheter un immeuble entier et non un seul bien. Il importe donc de choisir un bien rentable au rendement locatif élevé. Pour ce faire, acheter un bien déjà construit et à vendre demeure la solution la plus sure.

L’investisseur dispose de plusieurs possibilités de placement avec un bien à vendre :

• Il peut acheter un immeuble dont tous les logements sont loués : en conséquence, il investit dans un bien déjà occupé, il s’évite la contrainte d’avoir à trouver des locataires, il sait déjà que ceux-ci paient leur loyer et il peut ainsi bénéficier aussitôt des revenus locatifs, ce qui est en outre un bon moyen de rassurer les banques.
• Il peut acheter un immeuble mixte : dans ce cadre, une partie des logements est louée et l’autre est vide. Il peut donc bénéficier déjà d’une base plus sure en matière de locataires et de revenus locatifs, ce qui est rassurant. En outre, avec les logements vides, il peut les optimiser de manière à se dégager une plus-value en matière de loyer.
• Il peut acheter un immeuble dont tous les logements sont vides : en conséquence, il peut réaliser les travaux de rénovation, d’aménagement et de décoration qu’il souhaite pour optimiser la qualité des appartements à mettre en location. Par ce biais, il peut espérer augmenter le rendement locatif de son immeuble.

Quels sont les avantages d’un immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble de rapport présente des avantages.

• Les capitaux investis dans l’achat d’un immeuble de rapport fructifient bien plus fortement et rapidement qu’avec d’autres formes de placements immobiliers.
• En achetant tout un immeuble en une seule fois, l’investisseur peut plus facilement négocier un prix avantageux pour le lot que s’il achetait plusieurs logements dans différents immeubles ou un seul appartement. En effet, par rapport au prix au mètre carré, investir dans un immeuble de rapport est un bon moyen de réduire le montant d’achat.
• Néanmoins, même si l’investisseur a acheté son bien à un prix moins important, il pourra louer tous les logements au prix du marché. En conséquence, le rendement locatif est plus élevé.
• La gestion d’un immeuble entier est plus facile pour l’investisseur puisqu’il peut prendre l’ensemble des décisions seul. Il n’est pas nécessaire de s’entendre avec les autres copropriétaires ni de s’acquitter des frais de syndic.
• Par ailleurs, cette gestion complète est ciblée à un seul et unique endroit. Elle est donc globalement plus simple que dans le cadre de la mise en location de plusieurs appartements situés dans différents immeubles.

Toutefois, malgré les atouts de l’immeuble de rapport, il faut savoir que ce type d’investissement présente des inconvénients.

• Pour acquérir un tel bien, l’investissement de départ est nécessairement plus élevé puisqu’il n’est pas possible d’acheter les appartements les uns après les autres. Toutefois, si la vente en lot est obligatoire, le coût au mètre carré est plus avantageux.
• Mieux vaut investir dans un bien déjà construit, bien placé et de qualité, doté de locataires qui paient bien leur loyer, etc. En effet, investir dans un immeuble qui n’attire personne peut être risqué.
• En outre, le risque n’est nullement mutualisé. En conséquence, le propriétaire unique doit assumer l’ensemble des risques.
• Enfin, le montant des charges est également entièrement assumé par l’unique propriétaire, ce qui peut parfois être difficile et chronophage.

Comment investir dans un immeuble de rapport ?

Comment choisir un immeuble de rapport ?

Le choix de votre immeuble de rapport est essentiel et il doit répondre à plusieurs logiques. Par exemple, s’il est doté de plusieurs petits logements, l’immeuble sera probablement avant tout destiné à des étudiants ou à des célibataires. Il est donc nécessaire qu’il soit placé à proximité des grandes écoles et des universités, ou proche des transports en commun qui y conduisent directement. Si au contraire l’immeuble est doté de logements moyens, vous pouvez cibler de jeunes couples ou des retraités. Dans ce cas, assurez-vous que toutes les commodités soient aisément accessibles. Enfin, en cas de grands appartements, misez plutôt sur les familles. Dans cette situation, veillez à la proximité des commodités, des espaces de loisirs et des écoles.

En effet, en tenant compte de la composition de l’immeuble, de sa localisation et de son environnement, vous maximisez vos chances de réaliser un investissement à bonne rentabilité.

Quoi qu’il en soit, préférez toujours des immeubles situés dans des centres-villes, plus précisément dans des quartiers attractifs et dynamiques, bien desservis et à bonne réputation. Vous trouverez ainsi toujours aisément des locataires et vous vous éviterez d’avoir à payer pour entretenir des logements vides. Renseignez-vous toujours sur l’historique du bien que vous comptez acheter et sur les projets prévus dans son environnement. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises.

Quelle forme d’investissement choisir ?

Investir dans un immeuble de rapport vous permet également de bénéficier de certains avantages fiscaux, selon la situation. Voici les formes d’investissement possibles avec un immeuble de rapport.

• Le régime foncier : il s’agit de la forme d’investissement la plus classique, mais elle est assortie d’une imposition élevée.
• Le régime meublé BIC : les taxes sont élevées avec cette forme d’investissement, mais les avantages fiscaux sont plus intéressants.
• Le Holding : dans ce cadre, l’investisseur doit attendre pour percevoir ses revenus, car ils ne lui sont pas automatiquement versés. En revanche, il peut les solliciter quand il se désire s’il en a le besoin. En outre, il est possible de réinjecter les bénéfices obtenus dans d’autres biens immobiliers.