Achat immobilier : peut-on se passer ou négocier les frais de notaire ?

Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur doit s’acquitter du prix d’achat du logement, mais également de frais de notaire. Jugés bien souvent trop élevés par les acheteurs, qui s’en passeraient volontiers, ils s‘ajoutent au prix d’acquisition du bien pour faire grimper la facture. À raison de 2 % à 3 % pour un bien neuf et de 7 % à 8 % pour un bâtiment ancien, autant dire que ces frais sont loin d’être anodins dans le cadre d’un achat qui nécessite bien souvent le recours à un crédit. Alors, à quoi correspondent véritablement ces frais de notaire ? Est-il possible de les négocier à la baisse, voire de les éviter ? Nous allons voir que les possibilités sont relativement limitées.

À quoi correspondent les frais de notaire ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur doit s’acquitter de frais de notaire ou de frais d’acquisition. Le montant de ces frais peut atteindre 2 % à 3 % du prix du bien lorsqu’il s’agit d’un bien neuf (moins de 5 ans) et d’une moyenne de 7 % à 8 % pour un bien ancien.

Si ces frais sont intégralement versés au notaire en charge de la transaction, ils se décomposent en plusieurs prestations qui sont ensuite réparties par les soins de ce professionnel.

Cette répartition est la suivante :

• 80 % du montant est versé au Trésor public pour le paiement de diverses taxes calculées sur le prix d’achat du bien,
• 10 % du montant est destiné aux débours ou déboursés, des frais annexes relatifs à la transaction (frais de déplacements, frais relatifs à certains documents, rémunération d’intervenants comme le géomètre, etc.) et acquittés par le notaire,
• 10 % du montant correspondent aux honoraires du notaire ou émoluments, qui sont réglementés.

Les frais de notaire s’ajoutent au montant du bien et peuvent représenter une somme très importante pour l’acquéreur. Mais peut-on s’en passer ?

Frais de notaire : peut-on s’en passer ? Est-il possible de les négocier ?

Face à la facture relative aux frais de notaire, bon nombre d’acquéreurs d’un bien immobilier se demandent s’il est possible de s’en dispenser ou, tout au moins, de les négocier à la baisse. Pourtant, vous l’aurez compris, 80 % de ces frais de notaire sont versés au Trésor public et destinés à l’État et aux collectivités territoriales. En conséquence, inutile de perdre du temps à imaginer les éviter ! Ces frais sont dus et ne peuvent être annulés. Le notaire les reçoit, mais il les reverse aussitôt. Il lui est donc impossible de ne pas les demander à ses clients ou d’en réduire le montant.

Dans ce cas, est-il possible d’agir sur les 20 % restants de ces frais de notaire, qui correspondent pour 10 % aux frais de débours et pour 10 % aux honoraires du professionnel ? Oui et non.

En réalité, depuis 2016, les frais de notaire diminuent. Cette diminution est sensible, puisqu’elle atteint 1,6 % en matière de rémunération, mais elle existe. D’autres lois ont été mises en place cette même année pour réduire ces frais au profit des acheteurs. En effet, les notaires peuvent accorder une remise à leurs clients dans certaines situations.

• Pour l’acquisition d’un bien immobilier dont le coût est supérieur à 150 000 euros, le notaire peut accorder une remise plafonnée à 10 % et uniquement sur la partie qui dépasse ce montant.
• Pour l’acquisition d’un bien de valeur faible, comme un terrain sans construction, les frais de notaires sont réduits à 10 % de la valeur de bien, avec une valeur incompressible minimale de 90 euros.

Vous l’aurez donc compris, votre seule marche de négociation réelle repose sur les 10 % du total dédiés aux honoraires du notaire. La marge de manœuvre est donc extrêmement limitée et surtout très réduite puisqu’il est rare que les notaires acceptent de réduire leur rémunération directe.

Malgré tout, vous pouvez tenter votre chance, si vous faites face à un notaire plutôt conciliant.

Comment réduire les frais de notaire ?

Nous avons vu qu’il était impossible de réduire les frais de notaire pour la partie relative aux 80 % dédiés au Trésor public. Les 10 % de frais de débours ne sont pas négociables non plus puisqu’ils sont nécessaires pour financer les droits de mutation et les divers frais réels du notaire.

En conséquence, seuls les 10 % restants – dévolus aux honoraires du notaire –peuvent être éventuellement négociables. C’est la loi Macron de 2016 qui accorde aux notaires le droit d’accorder une remise à leurs clients pour toute transaction dont le montant est supérieur ou égal à 150 000 euros. Néanmoins, cette remise est déduite des honoraires du notaire et s’il l’applique à l’un de ses clients, il doit procéder de même pour tous les autres. Autant dire que si cette démarche est facultative, elle est rarement appliquée.

Cependant, vous disposez d’autres possibilités pour réduire le montant de vos frais de notaire.

Soustraire la valeur du mobilier

Lorsqu’un bien est vendu meublé, l’acquéreur peut réduire les frais de notaires en déduisant de la vente la valeur du mobilier, y compris d’une cuisine équipée. Pour ce faire, il lui faut évaluer ce coût (vétusté incluse) et le déduire du prix total. Il faut tout de même savoir que le montant total déductible ne peut dépasser 5 % du prix du bien vendu.

Une fois ce calcul effectué, les frais de notaire seront calculés sur le prix du bien nu, sans mobilier.

Dissocier les frais d’agence

Il est encore possible de faire quelques économies en déduisant les frais d’agence et en les payant à part. L’acquéreur doit donc payer les frais d’agence directement auprès de l’agence immobilière chargée de la vente et payer ensuite le prix net vendeur au notaire au moment de la signature de l’acte. Ceci permet de réduire encore le montant total sur lequel les frais de notaire sont appliqués, et donc ces derniers.

La seule contrainte de ces décisions est qu’elles dépendent du vendeur, car c’est lui qui stipule le prix du bien à régler au notaire dans le mandat de vente.

Grâce à ces deux astuces, vous avez la possibilité, en tant qu’acquéreur, de réduire vos frais de notaire de quelques centaines ou milliers d’euros. Une réduction non négligeable face aux coûts relatifs à l’achat d’un bien immobilier !