Achat immobilier : comment savoir si le prix au m² est dans la moyenne ?

Vous envisagez l’achat ou la vente d’un bien immobilier et vous voulez savoir si le prix au mètre carré se situe dans la moyenne. Pour ce faire, sachez qu’il vous faudra tout d’abord définir les critères à prendre en compte pour le calcul du prix au mètre carré. Dans un second temps, nous vous proposons de découvrir les solutions et les outils accessibles pour estimer ce prix avec justesse. Faisons le point.

Prix au mètre carré : comment est-il calculé ?

Le prix au mètre carré d’un bien correspond globalement à son prix de vente divisé par sa surface habitable. Il s’agit d’un indicateur important qui permet à un vendeur de savoir si le prix proposé pour son bien à vendre est respectueux du marché et à un acquéreur potentiel de voir si le bien qui l’intéresse affiche un prix décent.

Néanmoins, pour que le prix au mètre carré soit le plus juste possible, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs critères.

Les caractéristiques du logement

Ce sont avant tout les critères qui caractérisent un logement qui font évoluer la valeur du prix au mètre carré.

• Sa surface habitable : celle-ci comprend les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 180 cm en vertu de la loi Carrez. La surface habitable comprend la superficie totale de plancher, mais exclut les annexes et dépendances.
• La surface des extérieurs : dans le cadre d’une maison, la superficie du terrain ou du jardin a une importance.
• Les équipements : une maison équipée d’une piscine creusée, de dépendances, d’une terrasse en bon état, d’un jardin aménagé ou un appartement doté d’un balcon de bonne superficie sont plus attractifs et affichent un prix au mètre carré supérieur.
• L’état général : selon l’état du bien, son entretien, sa propreté, sa vétusté, l’éventuel besoin de travaux de rénovation, de mise aux normes ou de modernisation, le prix au mètre carré peut grandement varier.

La localisation du bien

Un appartement ou une maison situé dans un cœur de ville, à proximité des services, des transports en commun et des commerces est généralement plus attractif qu’un logement excentré ou éloigné de ces commodités.

En outre, un habitat bien localisé, mais entouré d’un environnement bruyant, peu esthétique ou avec un fort vis-à-vis (zone industrielle, hangars, poteaux électriques, ligne ferroviaire, etc.) verra son prix au mètre carré chuter.

Surface habitable : que faut-il exclure ?

La surface habitable est un élément clé à prendre en compte dans le calcul du prix au mètre carré d’un bien immobilier. Néanmoins, cette surface habitable est limitée et ne peut inclure certaines parties du logement.

Voici les espaces à ne pas comptabiliser dans le calcul du prix au mètre carré :

• les dépendances non habitables et les dépendances non couvertes (garage, remise, appentis, atelier, abri de jardin, etc.) ;
• les combles non aménagés ;
• la véranda si elle n’est pas habitable à l’année ;
• la terrasse ;
• la cave ;
• le sous-sol ;
• le balcon.

Prix au mètre carré : comment savoir s’il est dans la moyenne ?

En matière de prix au mètre carré, trois types d’estimation peuvent être pris en compte. Il faut d’ailleurs souligner que les professionnels de l’immobilier peuvent utiliser ces trois notions indifféremment selon les usages.

Le prix médian

Le prix médian au mètre carré correspond au coût qui divise les prix des biens vendus ou proposés à la vente en deux parts égales, soit les 50 % de biens vendus à un prix inférieur et les 50 % de biens vendus à un prix supérieur.

Ce critère est généralement pris en compte par les notaires dans le cadre des estimations. Il permet en effet de bénéficier d’une idée globale et juste des prix du marché immobilier.

Le prix moyen

Il s’agit du prix au mètre carré appliqué pour l’ensemble des biens immobiliers récemment vendus divisé par le nombre de biens, ce qui permet de connaitre le prix moyen actuel du mètre carré.

Ce critère est le plus utilisé, notamment par les agences immobilières. Il présente en effet l’intérêt de présenter ce prix dans sa globalité. En outre, il peut être affiné par secteur et par type de bien, ce qui est avantageux pour les vendeurs et les acheteurs qui souhaitent savoir si un prix au mètre carré est correct.

Le prix corrigé des variations saisonnières (CVS)

Ce prix tient compte des variations du prix au mètre carré liées aux saisons et des périodes où la demande est forte et les prix plus élevés, en comparaison des périodes où la demande est plus faible.

L’estimation du prix au mètre carré, lissée sur l’année, est plus juste et donne une idée globale plus réaliste.

Quelles solutions pour évaluer le prix au mètre carré d’un bien immobilier ?

Vous prévoyez d’acheter ou de vendre un bien immobilier et vous voulez savoir si le prix au mètre carré est juste. Voici les solutions dont vous disposez pour le savoir.

L’estimation personnelle

L’achat ou la mise en vente d’un bien immobilier peut donner lieu à une estimation personnelle du prix au mètre carré. Soyons réalistes, cette solution est la moins fiable et la moins précise, mais elle donne une idée globale du prix à attendre.

Il suffit pour cela de comparer les biens immobiliers à vendre dans le même secteur et qui répondent aux mêmes caractéristiques globales. Comparez les prix d’un minimum de trois biens et calculez le prix au mètre carré en tenant compte de la surface habitable et du prix de vente pour savoir si le bien que vous visez ou que vous vendez affiche un prix au mètre carré dans la moyenne.

L’estimation en ligne

Il existe des outils dédiés au calcul du prix moyen au mètre carré pour un bien à vendre dans une zone géographique donnée. Ceci permet d’obtenir une idée globale des prix à attendre et de l’affiner en tenant compte des caractéristiques du bien.

L’Administration fiscale

Le Ministère de l’Économie et des Finances a mis en place sur son site DVF des informations liées aux transactions immobilières enregistrées dans un secteur. Cela constitue une bonne base de comparaison pour connaitre le prix moyen au mètre carré.

Les services de professionnels compétents

Vous pouvez tout simplement faire appel aux services d’une agence immobilière ou d’un notaire pour estimer un prix au mètre carré ou savoir si celui appliqué à un bien que vous visez ou au bien que vous mettez en vente s’inscrit dans la moyenne.

Ce service peut être payant, mais il permet d’avoir une vision plus globale et professionnelle de la question.