Hypothèque ou caution pour un prêt immobilier ?

Prêt immobilier rime incontestablement avec « garantie ». Inutile d’envisager une souscription sans assurer à la banque qu’elle récupèrera son argent. D’où l’importance de pouvoir fournir une hypothèque ou une caution. Laquelle de ces garanties choisir ? Quelles sont les particularités de chaque solution ?

Hypothèque : particularités, contraintes, prix

Droit réel rattaché à un bien, une hypothèque est une garantie de paiement détenue par les banques dans le cadre d’un crédit immobilier. Grâce à ce droit, elle est en mesure de saisir le bien puis de le revendre pour récupérer l’argent prêté en cas de défaillance de paiement de la part de l’emprunteur. Considérée comme un « garde-fou » pour les créanciers, l’hypothèque peut être activée tout au long de la vie du crédit et même si des défauts de remboursement se produisent à quelques mois de l’échéance. Bien entendu, elle n’est pas obligatoire, mais il existe des cas où les banques vont l’imposer.

Ces dernières vont exiger une inscription hypothécaire dans le cadre d’un prêt immobilier à 110% qui est un crédit sans apport personnel de la part de l’emprunteur. De même, lors de la souscription à un Prêt à l’Accession Sociale (PAS), la loi réclame une hypothèque si les montants en jeu sont supérieurs à 15 000 euros. Toutefois, les autres prêts aidés ou conventionnés comme le PTZ, le PEL ou le prêt classique ne sont pas soumis à cette obligation. Au niveau des démarches administratives, l'hypothèque doit être réalisée devant le notaire et une publication au service de la publicité foncière est à faire pour l’officialiser. Au total, le coût de cette garantie va représenter 2% de l’emprunt immobilier souscrit.

La caution bancaire : une solution plus flexible

La caution est un acte par lequel une personne morale ou physique s’engage à prendre le relais sur le remboursement d’un emprunteur en cas d’impossibilité pour lui d’honorer ses engagements à l’égard des banques. Le souscripteur peut faire appel à deux types de caution : un membre de sa famille ou un proche qui va se charger de rembourser à sa place en cas de défaillances de sa part ou un organisme de cautionnement comme le Crédit Logement ou d’autres mutuelles spécialisées sur le sujet. L’avantage de la caution va porter sur son formalisme plus simplifié.

Comme l’intervention de notaire est inutile, les démarches et les frais s’en retrouvent allégés. Plus besoin de payer des frais de mainlevée, de droit d’enregistrement, etc. Une autre particularité de la caution porte sur la restitution partielle des montants versés au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) en fin de crédit. Enfin, concernant le coût de la caution, elle représente entre 1 et 1,2% du montant du crédit immobilier.

Le privilège de prêteur de deniers : une autre alternative méconnue

En alternative à la caution ou à l’hypothèque, il est aussi possible d’envisager une troisième solution à savoir : l’inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD). Le principe est quasiment le même que pour une hypothèque. Le bien immobilier est donc mis en gage et la banque est en droit de le saisir et le vendre pour cause de défaut de paiement. Attention, seuls les biens anciens sont éligibles à cette garantie. Les logements neufs ou en construction ne peuvent pas en faire l’objet. L’avantage de l’IPPD est que la banque est priorisée dans les remboursements après saisie et vente de la maison. Cela a tendance à la rassurer. Pour l’emprunteur, cette solution a comme atout d’être moins onéreuse qu’une hypothèque classique. L’acte notarié reste obligatoire, mais il n’est pas nécessaire d’effectuer une publication officielle, ce qui évite la taxe de publicité foncière. En tout, une IPPD coûte aux environs de 0,5% du montant total du crédit emprunté.