Quelle durée idéale pour un prêt immobilier ?

Un crédit immobilier se rembourse au minimum en 5 ans et au maximum en 30 ans. Il existe une multitude de paramètres à prendre en considération avant de choisir la durée de remboursement d’un emprunt immobilier. Le choix va dépendre de la capacité d’endettement du souscripteur, du taux d’intérêt ou encore du coût du crédit.

La durée de remboursement idéale

Le Haut Conseil de Sécurité Financière vient d’émettre ses préconisations quant à la durée de remboursement maximale que devraient autoriser les banques sur les prêts immobiliers. Ainsi, l’autorité macroprudentielle conseille de ne pas souscrire à plus de 25 ans pour éviter la spirale du surendettement. Devant ces recommandations, il va être de plus en plus compliqué pour les consommateurs de trouver des emprunts immobiliers de 30 voire de 35 ans.

En pratique, conseiller une durée de remboursement à un emprunteur s’avère assez difficile. Car cela va dépendre d’une myriade de paramètres, à commencer par le montant emprunté. S’il a besoin de fonds conséquents, mais que son taux d’endettement excède les 33%, alors il devra souscrire à un crédit long pour étaler la dette sur la durée, faire baisser le montant des mensualités et rester sur un taux d’endettement acceptable.

Un lien étroit existe aussi entre le taux d’intérêt et la durée du prêt. Lorsqu’elle estime que le crédit est risqué, la banque a tendance à pratiquer des taux élevés. Or, un prêt de longue durée représente un danger. Forcément, elle va alors appliquer un taux important qui va finalement avoir un impact sur le coût total du crédit. Un simple exemple pour en attester : un prêt de 250 000 euros à rembourser sur 15 ans est assorti d’un taux de 1,15%. Le montant des intérêts s’élève à 21 987 euros. Sur 20 ans, le taux passe à 1,60% et le montant des intérêts est de 52 736 euros.

Prêt long : quel intérêt?

On l’aura compris. Opter pour un prêt court, c’est un bon moyen de profiter de taux bas et de réduire le coût total de l’emprunt. Dans certains cas pourtant, il peut être avantageux de souscrire à un prêt long surtout s’il est question d’un investissement locatif. Du point de vue fiscal, une déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers est possible. En allongeant le crédit, l’investisseur profite de cet avantage pendant une période assez longue.

Par ailleurs, un prêt long est attractif si on sait faire jouer l’effet de levier qui consiste à augmenter le patrimoine en utilisant l’endettement. Cet effet de levier est palpable sur les investissements locatifs, car le crédit permet d’acheter une maison dont les échéances mensuelles sont payées par le locataire.

Le remboursement par anticipation et la modulation des échéances

Idéalement, dès la souscription au prêt immobilier, il est conseillé de négocier une clause de « modulation des échéances » dans le contrat. De cette manière, le souscripteur a la possibilité de modifier à la hausse le coût de ses mensualités suite à de nouvelles rentrées d’argent et ainsi, se donner l’opportunité de faire baisser la durée de remboursement. S’il se retrouve face à une baisse temporaire de revenus ou une augmentation de charge, il pourra demander à réduire le montant de son échéance mensuelle. Bien évidemment, cette démarche a comme effet d’augmenter la durée de remboursement.

Pour les emprunteurs qui souhaitent solder rapidement leur emprunt pour en diminuer la durée, il existe la solution du remboursement anticipé qui peut se faire de façon totale ou partielle. Attention, cet acte n’est pas gratuit et des pénalités de remboursement anticipé sont facturées par les banques. Celles-ci représentent 6 mois d’intérêt ou 3% du capital restant dû. Avant de sauter le cap, il faut d’abord peser le pour et le contre, car un remboursement anticipé peut finir par coûter cher.