Comment faire un remboursement anticipé de son prêt immobilier ?

Suite à une rentrée d’argent imprévue, de nombreux emprunteurs envisagent de rembourser de manière anticipée tout ou partie de leur prêt immobilier.

Un crédit immobilier peut être remboursé de façon anticipée, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais applicables dans cette situation. Tous les détails.

Pourquoi rembourser un crédit immobilier avant son terme ?

Différentes raisons peuvent pousser un emprunteur à faire un remboursement anticipé de son prêt immobilier :

• Une rentrée d’argent exceptionnelle (héritage ou donation) ;
• Le rachat du crédit par un autre établissement ;
• L’achat d’une résidence secondaire ;
• La création ou le développement d’une entreprise.

Ainsi, un emprunteur peut à tout moment décider de rembourser son crédit immobilier par anticipation. L’organisme bancaire ne peut pas s’opposer à cette démarche sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel dont le montant est inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L 313-47 du Code de la consommation).

Remboursement anticipé partiel ou total ?

Le remboursement anticipé d’un crédit correspond au règlement du capital restant dû avant le terme initialement prévu par le contrat. Il peut être partiel ou total.

Dans le cadre d’un remboursement anticipé partiel, seule une partie des sommes dues à la banque est réglée avant la date de remboursement précédemment convenue. Cette démarche est généralement mise en œuvre suite à une rentrée d’argent exceptionnelle.

Dans le cadre d’un remboursement anticipé total, l’emprunteur rembourse l’intégralité du capital restant dû. Cela peut se produire en cas de vente du bien immobilier ou de renégociation du crédit par exemple.

A quel moment faut-il envisager de rembourser un crédit immobilier par anticipation ?

De manière générale, un emprunteur a intérêt à faire un remboursement anticipé de son crédit immobilier dès lors qu’il dispose des fonds nécessaires (sauf en cas de rachat de crédit). Toutefois, d’un point de vue financier, l’opération n’est pas toujours intéressante. C’est notamment le cas lorsque :

• Le contrat de prêt comporte des pénalités ;
• Le contrat de prêt approche de son terme et il reste peu d’intérêts à rembourser dans chaque mensualité ;
• Le contrat avait été conclu à un taux intéressant et l’assurance emprunteur souscrite à un taux compétitif.

Par ailleurs, il faut noter que de nombreux contrats prévoient des pénalités lorsqu’il s’agit d’un rachat de crédit. Avant de s’engager, il est donc important de vérifier les termes du contrat.

Remboursement anticipé : quel est le montant des pénalités ?

Lors du remboursement anticipé d’un crédit immobilier, des pénalités peuvent être appliquées par l’établissement prêteur à condition qu’elles soient prévues par le contrat. Heureusement, leur montant est encadré par le Code de la consommation.

Concrètement, deux situations doivent être distinguées :

Le prêt est à taux fixe

Dans le cadre de la souscription d’un prêt à taux fixe, le montant des pénalités de remboursement anticipé ne peut pas dépasser ces 2 plafonds :

• 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt ;
• 3 % du capital dont l’emprunteur reste redevable avant de procéder au remboursement anticipé du prêt.

Le prêt est à taux variable

Dans le cadre de la souscription d’un prêt à taux variable, le montant des pénalités de remboursement anticipé ne peut pas dépasser les 2 plafonds applicables pour les prêts à taux fixe. L’établissement prêteur garde néanmoins la possibilité de majorer les pénalités d’intérêts compensateurs afin de pouvoir appliquer le taux moyen initialement convenu lors de la souscription du crédit immobilier.

Le paiement d’indemnités de remboursement anticipé peut-il être évité ?

L’emprunteur peut être dispensé de payer des pénalités de remboursement anticipé si son contrat de prêt n’en prévoit pas. De plus, même si celui-ci prévoit l’application de pénalités, le souscripteur sera dispensé de leur paiement si le contrat a été conclu après le 1^er juillet 1999 et le remboursement fait suite à la vente de son logement en raison d’une de ces situations :

• Le changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou celui de son conjoint ;
• La cessation de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou celle de son conjoint ;
• Le décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Zoom sur les conséquences du remboursement anticipé d’un crédit immobilier

Rembourser un crédit immobilier par anticipation a des conséquences sur deux composantes du coût d’un emprunt : la masse des intérêts et le coût des mensualités de l’assurance emprunteur.

Plus précisément, le remboursement anticipé total permet d’économiser une masse d’intérêts et de cotisations d’assurance de crédit plus ou moins élevée en fonction de la date du rachat.

Quant au remboursement anticipé partiel, il a pour effet de modifier les conditions de remboursement du crédit en cours puisqu’il entraîne l’édition d’un nouveau tableau d’amortissement. L’emprunteur qui opte pour le remboursement partiel a deux solutions :

• Conserver le montant des mensualités actuel et diminuer la durée de remboursement initialement prévue ;
• Réduire le montant des mensualités en fonction du capital restant dû ainsi que la masse d’intérêts correspondante.

Quelle que soit la solution choisie, il convient de s’assurer que les gains générés par cette opération sont supérieurs aux frais.

Comment rembourser son crédit immobilier de manière anticipée ?

Pour faire un remboursement anticipé partiel ou total de son prêt immobilier, il suffit de contacter sa banque, de préférence par écrit, et de lui faire part de ce souhait. Après réception de cette demande, l’établissement prêteur est tenu de transmettre à son client une estimation chiffrée des frais liés à l’opération. Si le contrat a été conclu à partir du 1^er juillet 2016, l’estimation des frais sera faite gratuitement par la banque.

Pour juger par vous-même du bien-fondé d’un remboursement anticipé du crédit immobilier et vous conforter ou non dans votre décision, n’hésitez pas à faire une simulation en ligne, gratuite et sans engagement. Cet outil vous permettra d’avoir un aperçu du montant total des frais à régler auprès de l’établissement de crédit.