Peut-on s'intégrer à un crédit immobilier en cours ?

La durée d’un prêt immobilier varie généralement de 15 à 25 ans. Durant cette période, des évènements majeurs peuvent se produire et entraîner l’ajout d’un co-emprunteur sur le crédit en cours.

Le nombre de familles recomposées est en forte hausse en France suite à l’explosion du nombre de divorces. La création de nouveaux liens familiaux peut impacter le remboursement du crédit immobilier en cours. C’est notamment le cas lorsque les emprunteurs souhaitent intégrer leur nouveau conjoint dans un prêt souscrit il y a plusieurs années. Est-ce possible ? Réponse.

Prêt immobilier : les conséquences d’une séparation ou d’un divorce

Suite à une séparation ou un divorce, l’un des co-emprunteurs reste généralement dans le bien pour lequel un crédit a été contracté. Lorsque celui-ci a refait sa vie, le nouveau conjoint se retrouve dans la situation d’un locataire alors qu’il contribue bien souvent au paiement des mensualités.

Pour éviter cette situation inconfortable, le couple nouvellement formé peut choisir de vendre le bien concerné par le crédit et acheter un nouveau logement en commun. Il est également envisageable de céder 50 % du logement actuel au nouveau conjoint afin qu’il en soit propriétaire.

Comment intégrer le nouveau conjoint à un prêt immobilier en cours ?

Le nouveau conjoint qui souhaite officialiser sa position vis-à-vis du prêt immobilier souscrit pour passer du statut de simple locataire à celui de propriétaire a deux solutions :

Renégocier les conditions du crédit avec la banque

La première option consiste à renégocier les conditions du prêt immobilier avec la banque. Toutefois, cette dernière n’est pas tenue de donner suite à cette demande.

Racheter le prêt existant

Intégrer un co-emprunteur à un crédit immobilier en cours n’a rien de facile, le prêteur pouvant refuser ce réaménagement. Concrètement, la procédure à suivre est quasiment similaire à celle d’une acquisition immobilière classique. L’emprunteur devra procéder à l’indivision du bien puis à la vente de la moitié des parts au nouveau conjoint. Cette répartition peut être adaptée à la contribution effective de ce dernier.

Suite à cette opération, le nouveau conjoint devient propriétaire de la moitié du logement et peut gérer le bien librement grâce à l’indivision. En contrepartie, il devra néanmoins s’acquitter de frais de notaire (environ 7,3 %), de frais de garantie (caution mutuelle ou hypothèque), de frais de dossier. Quant au vendeur, c’est-à-dire à l’ex-conjoint, il devra rembourser la part équivalente du crédit, payer les indemnités de remboursement anticipé prévues par le contrat (correspondant généralement à 6 mensualités limitées à 3 % du capital remboursé). L’ex-conjoint peut également être amené à procéder à une mainlevée si la garantie initiale portait sur une sûreté réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers).

Dans les faits, l’emprunteur qui souhaite intégrer son conjoint au prêt immobilier en cours devra donc prendre rendez-vous chez un notaire pour l’ajouter à l’acte de propriété et entreprendre les démarches légales qui y sont liées.

En quoi consiste le rachat de soulte ?

Après une séparation ou un divorce, l’époux qui a l’intention de garder le bien peut se tourner vers le rachat de soulte. Cette opération financière, qui est surtout pratiquée en cas de divorce ou de succession, permet de racheter les parts de son ex-conjoint.

Le calcul de la soulte (somme d’argent qui sera versée à l’ex-époux en guise de compensation) est réalisé par un notaire et tient compte de la valeur nette vénale du bien, des crédits en cours et du capital restant dû au jour du partage. Si cette option est à privilégier pour évaluer au plus juste la valeur du logement, les époux en instance de divorce ou en cours de séparation peuvent aussi décider de se mettre d’accord sur la valeur de la soulte.

Le rachat de soulte propose plus de transparence juridique et financière. Cette solution permet de se mettre à l’abri de montages complexes et risqués sur le plan fiscal. Mais malgré les avantages qu’elle présente, elle entraîne des frais qu’il faut penser à prendre en compte :

Des frais de notaire

Les frais de notaire sont inévitables. L’établissement de l’acte notarié ou « état liquidatif » dans le cadre d’un divorce implique le paiement de frais correspondant à 2 à 8 % de la valeur du bien selon son ancienneté. Ceux-ci seront divisés en deux si le logement est détenu à parts égales par les ex-époux.

Le droit de partage

Il s’agit de la taxe qui s’applique sur la vente effective d’une soulte. Elle correspond environ à 2,5 % de la valeur nette du bien immobilier.

Les indemnités de paiement anticipé

Le contrat de prêt immobilier peut prévoir le versement d’indemnités de remboursement anticipé au prêteur. Celles-ci sont limitées à 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée par anticipation et 3 % du capital restant dû.

Augmenter un prêt immobilier en cours, est-ce possible ?

Vous savez désormais comment intégrer un co-emprunteur à un prêt immobilier en cours. Mais entre le moment où le crédit a été souscrit et aujourd’hui, votre situation peut avoir évolué. En effet, si le nouveau conjoint perçoit de meilleurs salaires, il peut être judicieux d’augmenter le montant du crédit contracté. Pour cela, il est nécessaire de formuler cette demande auprès de la banque qui évaluera la situation du nouveau conjoint et déterminera s’il est possible d’augmenter les mensualités actuelles.

Si la rallonge de crédit n’est pas réalisable, d’autres solutions existent. Les emprunteurs peuvent par exemple avoir recours à un crédit supplémentaire pour compléter le financement de leur projet. Ils peuvent également faire un rachat de crédit pour y inclure un nouveau financement.

Quelle que soit l’option choisie pour intégrer le nouveau conjoint au crédit immobilier en cours, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel. Il est important de rappeler que le rachat de soulte n’est pas toujours intéressant pour l’emprunteur qui souhaite conserver le logement. L’intervention d’un expert permet d’obtenir des explications sur le fonctionnement de cette solution, d’estimer son intérêt et son coût.