Investissement dans l'immobilier locatif : faut-il y aller en 2019 ?

Plusieurs spécialistes ont affirmé que 2018 était une année particulièrement favorable à l’investissement locatif. Mais quand est-il pour 2019 ?

Le 4 septembre 2018, le gouvernement a confirmé l’entrée en vigueur du prélèvement à la source au 1er janvier 2019. Cette mesure vise à supprimer le décalage d’un an entre la perception des revenus et leur imposition. En effet, le prélèvement s’appliquera au montant net imposable à l’impôt sur le revenu. Cette réforme aura-t-elle un impact sur l’investissement dans l’immobilier locatif ? Explications.

Crédit immobilier et prélèvement à la source

Actuellement, les établissements bancaires calculent la capacité d’endettement sur la base des revenus nets de l’emprunteur avant impôt. La mensualité de crédit ne peut excéder 33 % de ce même revenu. En 2019, le bulletin de salaire indiquera le montant net après impôt et avant impôt. Les banques continueront à prendre en compte le montant net avant impôt pour déterminer la capacité d’endettement. Ainsi, les critères bancaires restent inchangés. Le prêteur se base également sur le reste à vivre qui correspond à la somme qu’il vous reste une fois le crédit et les principales charges payées. Cette règle restera en vigueur en 2019.

Fiscalité des revenus fonciers et prélèvement à la source

Vous souhaitez louer votre logement vide sous le régime des revenus fonciers ? L’entrée en vigueur du prélèvement à la source ne change rien pour vous. Concrètement, lorsque vous aurez complété votre déclaration 2019, l’administration fiscale établira votre imposition sur les revenus fonciers. Celle-ci sera payée par acomptes mensuels ou trimestriels. Le versement de ces acomptes prend fin lorsque vous ne louez plus.

En 2019, vous déclarerez vos loyers de 2018. Or, avec l’année blanche, l’impôt 2018 est supprimé avec par le Crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CMR). Ainsi, il est déconseillé d’entreprendre des travaux pour créer des déficits fonciers car les revenus concernés ne seront pas imposés. Le gouvernement a tout de même instauré des mesures transitoires. Effectivement, les déductions liées aux travaux réalisés en 2018 s’imputeront totalement sur les revenus fonciers de 2018 et à 50 % sur ceux de 2019. Ces mesures peuvent représenter de réelles opportunités pour les investisseurs. Il faut toutefois préciser qu’en cas de location vide, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pendant les 10 années qui suivent, excepté pendant l’année blanche.

Opter pour un dispositif de défiscalisation

En 2019, il peut être intéressant de profiter des avantages fiscaux offerts par les dispositifs Pinel, Censi-Bouvard, Duflot ou Scellier. Réservés aux investisseurs en locatif dans le neuf, ceux-ci permettent de profiter d’une réduction d’impôt variant selon la durée de location.

A partir de 2019, le prélèvement à la source n’intégrera pas ces avantages fiscaux. Cependant, le montant dû au titre du dispositif choisi n’est pas perdu. 60 % de la défiscalisation sera versée en janvier et le reste en août.

Ainsi, l’année 2019 n’est pas défavorable à l’investissement immobilier locatif à condition de prendre en compte les effets du prélèvement à la source.

Écrit par Didier le 29/10/2018