Vente à réméré : principe, fonctionnement et intérêt

La vente à réméré est une opération financière qui permet à un propriétaire de céder son bien pendant une période prédéfinie contre une somme d’argent puis de le racheter.

Cette solution est destinée aux propriétaires grandement endettés qui utilisent cet argent pour liquider leurs dettes avant de racheter leur bien après échéance, à condition d’en être financièrement capables. Pendant la durée du contrat, qui s’étend entre six mois et cinq ans, le vendeur reste occupant locataire de son logement.

Quel est le principe de la vente à réméré ? Comment fonctionne cette opération de dernier recours ? Quel est son intérêt pour le vendeur ? Nos réponses dans ce dossier.

Vente à réméré : de quoi s’agit-il ? Quel principe ?

La vente à réméré est une modalité de vente qui consiste à céder son bien immobilier à un tiers en contrepartie d’une somme d’argent, tout en conservant la possibilité de racheter le bien pendant une durée prédéterminée, qui s’étend de six mois à cinq ans. Le rachat doit être effectué à hauteur du prix de vente et des frais annexes engagés.

Ce contrat spécifique est régi par les articles 1659 et suivants du Code civil.

Il est à noter que le vendeur du bien peut continuer de l’occuper pendant toute la période du contrat. En revanche, il doit verser un loyer à l’acquéreur en contrepartie de cette occupation.

D’ordre général, la vente à réméré est une solution qui s’adresse aux propriétaires d’un bien immobilier qui rencontrent des difficultés financières importantes et qui trouvent dans cette opération un moyen d’éviter un endettement plus profond ou la souscription d’un crédit immobilier, parfois rendue impossible en cas de fichage auprès de la Banque de France. En effet, le vendeur peut ainsi disposer d’un montant lui permettant de rembourser ses dettes grâce à la mise à disposition immédiate de liquidités contre la vente temporaire de son bien qu’il récupère par la suite moyennant un rachat.

Comment fonctionne la vente à réméré ?

La vente à réméré prévoit plusieurs étapes.

Étape n°1 : préparer la mise en vente à réméré

La vente à réméré ne s’adresse pas à tous les profils de propriétaires rencontrant des difficultés financières. Avant de se lancer dans cette opération, il est ainsi important de bien étudier sa situation personnelle et d’envisager ce recours uniquement s’il n’est pas possible de trouver d’autres solutions. En effet, certains propriétaires endettés peuvent souscrire un emprunt ou un rachat de crédit, ou encore opter pour une procédure de surendettement. La vente à réméré est une solution de dernière chance qui permet d’éviter la saisie du bien immobilier en cas d’endettement très important.

Pour ce faire, le propriétaire doit faire estimer la valeur de son bien immobilier, mais aussi calculer avec précision le montant de sa dette. En effet, pour que la vente à réméré soit réalisable, le montant de la dette doit se situer entre 30 % et 70 % de la valeur du bien immobilier. Le vendeur ne doit également pas oublier que le rachat de son bien, prévu à plus ou moins grande échéance dans le cadre du contrat de vente à réméré, sera accompagné de frais de notaires et d’indemnités diverses dont il devra s’acquitter.

Étape n°2 : signer le contrat de vente à réméré

Un contrat de vente à réméré doit être établi par un notaire, ce professionnel étant même chargé de l’ensemble de la procédure et contraint d’œuvrer pour le bien du vendeur. Le contrat doit être rédigé une fois l’investisseur trouvé et comprendre les éléments suivants :

• la durée du contrat (de six mois à cinq ans),
• le prix initial de vente,
• le prix de rachat,
• le montant des indemnités de logement et des diverses charges.

Lorsque le contrat de vente est signé, la somme versée par l’investisseur pour l’achat du bien immobilier est conservée par le notaire. C’est ce professionnel, en effet, qui l’utilise pour régler directement les dettes du vendeur auprès de ses créanciers. La somme restante, après liquidation des dettes, est conservée dans un dépôt de garantie ou sous séquestre. Elle permettra de constituer un apport lorsque le vendeur voudra racheter son bien immobilier.

Étape n°3 : les suites immédiates de la vente à réméré

Lorsque le contrat de vente est signé, le vendeur du bien en reste le locataire pour la durée prévue par ledit contrat. Néanmoins, cette condition est accordée s’il peut prouver qu’il est capable de s’acquitter des indemnités d’occupation. En ce sens, un contrat d’occupation précaire des lieux est conclu entre le vendeur et l’acquéreur.

L’indemnité versée correspond à un loyer, qui reste dû pendant toute la durée du contrat. Elle correspond généralement à un montant oscillant entre 1 % et 5 % du prix de vente du bien. En sus, le vendeur locataire doit s’acquitter des frais liés aux charges, aux travaux et aux taxes diverses.

En cas d’impayés de la part du vendeur, certains contrats de vente à réméré permettent à l’acquéreur de l’expulser du logement, dans le respect de certaines conditions et procédures.

Que se passe-t-il à l’échéance de la vente à réméré ?

Une fois que le délai prévu par le contrat est échu, deux possibilités sont à envisager.

Le rachat du bien

Si la situation financière du vendeur le lui permet, il peut racheter son bien immobilier. Il doit, pour ce faire, rembourser la totalité du prix initial de vente et des frais supplémentaires, voire, dans certains cas, verser un supplément destiné à indemniser l’acquéreur. Il lui faut en outre prouver que ses dettes sont soldées, qu’il n’a pas souscrit de nouveau crédit et qu’il s’est bien acquitté de l’indemnité d’occupation tout au long de la période.

Dans ce cadre, le dépôt de garantie qui a été préservé est débloqué afin de constituer un apport pour le rachat du logement et financer les frais de notaire. Le vendeur devra en outre, dans la majorité des cas, souscrire un nouveau crédit pour s’acquitter du montant restant dû.

Le non-rachat du bien

Si le vendeur n’a pas pu régulariser sa situation financière dans le délai imparti, l’acquéreur devient le propriétaire exclusif du bien immobilier. Le vendeur doit donc quitter les lieux, sous peine d’en être expulsé, et l’acquéreur peut récupérer le montant du dépôt de garantie et vendre le bien, s’il le souhaite.

Quels sont les avantages de la vente à réméré ?

La vente à réméré est une procédure qui présente certains avantages pour le vendeur.

• Le vendeur du bien à réméré peut disposer d’une somme d’argent afin de régler ses dettes en cas d’endettement important, sans avoir à souscrire un crédit. Cette solution est avantageuse pour les personnes grandement endettées et fichées à la Banque de France.
• Le vendeur doit rembourser le prix prévu lors de la signature du contrat. Il connait ainsi à l’avance le montant qu’il devra verser et il ne sera donc pas exposé à des indemnités supplémentaires.
• Cette solution est intéressante pour les personnes grandement endettées, puisque cela leur permet de se rétablir financièrement et de retrouver un certain équilibre budgétaire sans recourir à une saisie immobilière.
• La vente à réméré permet aux personnes inscrites au fichier des interdits bancaires de la Banque de France de voir leur profil effacé de celui-ci.
• Cette solution est quasiment transparente pour le vendeur en difficulté financière. Puisqu’il continue d’occuper son logement, sa situation reste neutre pour son voisinage et son entourage.

Malgré ses atouts, notons que la vente à réméré peut présenter certains inconvénients.

• Si le vendeur ne peut pas présenter une situation financière saine à l’échéance du contrat, il perd la possibilité de racheter son bien et il s’en voit expulsé. Il s’agit donc d’une solution risquée qui peut s’avérer dangereuse si le vendeur ne met pas tous les moyens en œuvre pour résoudre ses difficultés et afficher une situation professionnelle stable.
• La vente à réméré est accompagnée de frais supplémentaires pour le vendeur qui doit verser des indemnités d’occupation du bien et des frais liés à la vente.