Qu'est-ce qu'une caution solidaire ? Quel fonctionnement ?

Réussir à louer un logement n’est pas toujours facile dans les grandes villes ou en tant qu’étudiant ou jeune actif. En effet, il est parfois difficile de se démarquer dans une masse de dossiers de candidatures ou d’inspirer confiance aux propriétaires d’un bien avec des revenus faibles, irréguliers, voire inexistants. La caution solidaire est une solution – parfois imposée par les bailleurs – pour rassurer le propriétaire en lui évitant une situation de loyer impayé. Dans le cadre de la caution solidaire, un proche du locataire se porte garant et s’engage à verser le montant du loyer à sa place s’il n’est pas en mesure de le financer. Un engagement rassurant pour le propriétaire, une solution idéale pour appuyer le dossier du locataire, mais une charge non dénuée de risques pour le garant.

Quelles sont les caractéristiques de la caution solidaire ? Quelle différence avec la caution simple ? Comment fonctionne-t-elle ? Comment se porter garant ? Pour quelle durée ? Nos réponses dans ce dossier.

Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?

La caution solidaire figure parmi les documents qui accompagnent un dossier de location de logement. Le principe est relativement simple puisqu’il s’agit d’un proche du locataire – généralement un membre de sa famille – qui s’engage à se porter caution ou garant. Autrement dit, si le locataire rencontre des difficultés pour payer son loyer, le garant s’engage à verser le montant dû à sa place.

Dans le cadre d’une location, la caution solidaire n’est pas systématiquement nécessaire. Elle est en revanche souvent exigée par les bailleurs pour les jeunes locataires, notamment les étudiants, ou pour les locataires qui débutent dans la vie active ou qui n’ont pas de revenus fixes. Dans ce cas, ce sont le plus souvent les parents du jeune locataire qui s’engagent comme caution solidaire.

Ainsi, la caution solidaire est un véritable plus qui peut permettre à un candidat d’obtenir le logement qu’il vise. En effet, ce dispositif d’engagement rassure fortement les propriétaires puisqu’ils savent qu’en cas de défaut de paiement du loyer par le locataire, le garant le prendra à sa charge à sa place. Le risque d’impayé est donc considérablement réduit, voire évité.

Caution solidaire et caution simple : quelle différence ?

Dans le cadre de la location d’un logement, on peut parler de caution solidaire et de caution non solidaire ou simple. La différence entre les deux est très claire.

• Dans le cadre d’une caution simple ou non solidaire : en cas d’impayé, le propriétaire du logement ne peut se retourner vers le garant pour obtenir les paiements dus que si le locataire est dans une situation d’insolvabilité.
• Dans le cadre d’une caution solidaire : en cas d’impayé, le propriétaire peut se retourner vers le garant dès le premier défaut de paiement de la part du locataire, et ce, quel qu’en soit le motif.

En conséquence, la caution solidaire est la méthode de protection la plus sure pour le propriétaire, puisqu’elle lui permet d’obtenir réparation dans un délai très court et sans démarches complexes.

En revanche, le garant qui accepte de s’engager comme caution solidaire s’expose à un risque. En effet, il doit s’acquitter du montant du loyer impayé par le locataire, et ce, quel que soit le motif de cet impayé. Ainsi, si le locataire ne peut pas payer son loyer, il devra s’en charger à sa place, mais c’est également le cas si le locataire ne veut tout simplement pas régler son dû ! En conséquence, le garant qui se porte caution solidaire doit être conscient qu’il s’expose à un risque certain et qu’il engage ses propres revenus et ses biens. Mieux vaut donc se porter garant pour un locataire que l’on connait bien et que l’on sait bon payeur et honnête.

Quelle démarche pour se porter caution solidaire ?

Se porter caution solidaire est simple. Il suffit pour cela de rédiger un acte de cautionnement qui mentionne de manière claire la volonté de garant de s’engager en tant que caution solidaire pour le locataire.

Cet acte de cautionnement doit comporter trois éléments indispensables :

• le montant du loyer,
• la durée de l’engagement du garant,
• une mention spécifiant que le garant a bien pris connaissance de la portée de son engagement et des clauses et conditions du contrat de location.

D’autres éléments doivent également y figurer :

• l’identification claire du garant, du locataire, du bailleur/propriétaire et du bien loué,
• en plus du montant du loyer, le montant des charges doit être précisé,
• les modalités de révision du loyer.

Cela va sans dire, le garant doit au préalable avoir véritablement pris connaissance des clauses et des conditions figurant dans le contrat de location. Il est d’ailleurs d’usage que le propriétaire en fournisse en exemplaire à la personne qui se porte caution solidaire. Depuis 2019 et la loi Élan du 25 novembre 2018, le garant n’a qu’à signer l’acte de caution indiquant qu’il a pris connaissance de ces données. Auparavant, il était imposé aux garants de recopier l’ensemble des indications du contrat et un article de loi récapitulant les règles du dispositif à la main. Cette tâche quelque peu pénible était mise en place pour s’assurer que les garants aient bien lu le document avant de le signer.

L’acte de cautionnement solidaire doit être rédigé en deux exemplaires, un pour le garant et un pour le bailleur ou propriétaire. Il est d’usage de remettre également une copie au locataire.

Quelle est la durée d’une caution solidaire ?

Il convient de préciser la durée de la caution solidaire dans le bail d’habitation et dans l’acte de cautionnement. D’ordre général, elle est identique à la durée du bail – qui est de trois ans pour une location vide – et elle s’applique également, par principe, à deux renouvellements.

Si aucune durée d’engagement n’est mentionnée clairement par le garant, cet engagement est considéré par défaut comme étant indéterminé. C’est alors au garant de résilier la caution solidaire quand bon lui semble par l’envoi d’une notification de résiliation au bailleur ou bien la résiliation prend effet au terme du contrat de location.

Rappelons aux garants qui s’engagent en tant que caution solidaire qu’ils seront contraints de financer les loyers impayés par le locataire au bailleur ou propriétaire. Aucune échappatoire n’est possible une fois cet engagement signé. Néanmoins, pour se couvrir un minimum, il est recommandé aux garants de préciser de manière claire la durée de leur engagement et le montant du loyer qu’ils sont prêts à prendre à leur charge.