Explications sur le rachat de crédit hypothécaire

On parle souvent de rachat ou de regroupement de crédits mais très peu des garanties exigées par les banques et les organismes de financement, il y a pourtant une garantie qui revient régulièrement sur le tapis, celle de l’hypothèque. Je vous propose un briefing complet sur ce sujet.

Rachat de crédit, oui mais avec hypothèque

Les gens ayant déjà sollicité les services d’un courtier ou d’une banque et qui ont obtenu une offre de rachat de prêt avec hypothèque savent d’ores et déjà de quoi je parle, pour les autres il faut savoir que les prêteurs financiers proposent de racheter vos crédits mais en contrepartie d’une garantie, c’est-à-dire une protection en cas de non-paiement.

C’est quasiment systématique sur les dossiers avec des montants importants ou incluant une part importante d’immobilier, c’est-à-dire que le bien immobilier de l’emprunteur sera hypothéqué, ce qui assure au prêteur une somme d’argent en cas de revente du bien (extrait du code civil).

Mécanisme de l’hypothèque

Pour bien comprendre, voici un exemple concret. Ma maison vaut 200 000 €, j’ai des crédits à racheter à hauteur de 250 000 € (1 prêt immobilier et 2 prêts à la consommation), j’ai besoin de les faire racheter pour rembourser moins chaque mois.

La banque va me proposer de racheter ces 250 000 euros de dettes en incluant dans l’opération une hypothèque sur ma maison. C’est-à-dire que je vais devoir passer chez un notaire pour inscrire la banque qui rachète les crédits comme nouveau créancier (on parle de transfert d’hypothèque) en cas de revente de la maison (premier rang) ou comme créancier secondaire (second rang), passant derrière la banque qui m’avait accordé le crédit immobilier.

Je ne vous cache pas que tout cela entraine des frais, forcément (voir la page du gouvernement qui propose un simulateur). Clairement, si je ne rembourse pas mes crédits, c’est la banque ou l’établissement de crédit qui m’a accordé le rachat de mes crédits qui sera propriétaire du bien.

Modalités de l’hypothèque lors d’un rachat de prêts

Simplement, on ne pose pas une hypothèque en toute simplicité, il faut avant tout évaluer le bien. Admettons que j’ai acheté ma maison 200 000 € (valeur réelle lors de l’achat) mais que celle-ci a perdu 50% de sa valeur suite à un incident volontaire ou non (inondation, incendie, installation d’une autoroute à proximité, etc…), la banque ne percevra que 50% de la valeur si jamais je ne paie pas mes mensualités, ce qui la fait perdre.

Pour éviter ce genre de situations, les établissements de crédits effectuent une évaluation du bien immobilier au moment du rachat, ce qui leur permet de connaître la valeur réelle de ma maison, à condition qu’ils ne sous-estiment pas non plus sa valeur. Cette étape est fondamentale puisque la valeur de ma maison va conditionner l’obtention du financement, c’est-à-dire qu’ils vont calculer une quotité hypothécaire, un indice qui se base par rapport au prix de la maison et qui détermine le montant accordé.

Certaines banques proposent une quotité hypothécaire à 100%, d’autres ne vont pas plus loin que 80%. Par exemple, ma maison valait 200 000 € à l’achat, je demande le rachat de mes crédits, un expert passe, m’annonce une valeur de 180 000 €. La banque qui me propose 80% de quotité hypothécaire ne rachètera mes crédits qu’à hauteur de 144 000 € (180 000 X 80%), alors que j’ai besoin de faire racheter mes crédits à hauteur de 250 000€, ce qui explique que le financement n’est pas possible.

Finalement, l’hypothèque est une garantie pour la banque qui prête, c’est aussi la possibilité d’avoir un taux plus intéressant et des conditions de prêts avantageuses mais cela ne garantit pas l’obtention du financement, surtout lorsque la quotité n’est pas optimale. J’espère vous avoir aidé sur l’hypothèque dans un rachat de crédit, n’hésitez pas à partager vos retours à ce sujet, c’est toujours plus enrichissant d’avoir des commentaires qui peuvent compléter ce billet.