Rachat de soulte suite à divorce ou séparation : explications et simulation

La soulte est la participation financière versée à son ex-conjoint(e) lors d’un divorce ou d’une séparation quand on souhaite devenir pleinement propriétaire du bien immobilier acquis en commun ou bien indivis. Cela engendre des frais. Dans bien des cas, un crédit immobilier s’impose pour racheter sa part, mais lorsque l’on a déjà des crédits à rembourser, la situation financière de l’intéressé peut devenir très compliquée. Coup de projecteur.

Rachat de soulte et dépenses inhérentes

Lors d’un divorce, un notaire est chargé de dresser un état liquidatif avant que la convention de divorce soit contresignée par les avocats respectifs des ex-époux. Cet acte entraîne une charge financière qui peut peser lourd dans le budget. Elle concerne autant les débours que les émoluments de formalités et d’acte, ainsi que les frais de partage, ces derniers étant destinés au fisc. Dans la majorité des cas, chacun des ex-conjoints prend à sa charge 50 % de ces différents frais. Des pénalités de remboursement anticipé en cas de crédit immobilier en cours sont également à prendre en compte.

A cela s’ajoute le rachat de soulte à proprement parler, c’est-à-dire la somme à verser à son ex-conjoint(e) lorsque l’on souhaite devenir pleinement propriétaire du bien indivis dont la valeur doit être estimée préalablement. A noter que les deux ex-conjoints ou indivisaires peuvent se charger eux-mêmes de cette estimation – c’est fréquent lors d’un divorce à l’amiable -, ou s’en remettre à un agent immobilier, au notaire voire à un cabinet d’expertise.

Conditions à remplir pour racheter sa part à son ex-conjoint(e)

Une fois qu’a été estimé le montant global à régler à son ex-conjoint(e) pour racheter sa part, il faut s’assurer que l’on possède les capacités à supporter une telle dépense. Si ça n’est pas le cas, que le bien indivis ne peut être racheté, il est alors obligatoirement mis en vente afin que chacun des coacquéreurs puisse récupérer sa part.

Pour que le rachat de soulte soit possible grâce à un prêt immobilier, il est donc indispensable de pouvoir justifier :

• D’un emploi pérenne,
• De revenus réguliers,
• D’un salaire suffisant.

Une banque ne concèdera le prêt que si le taux d’endettement de son client n’excède pas 33 % de ses revenus. Si un emprunt immobilier est en cours, l’intéressé peut le conserver pour racheter la soulte, au même titre qu’un crédit classique. C’est intéressant si le taux d’emprunt est relativement bas. Dans ce cas, la banque procède simplement à une désolidarisation de la dette. S’il n’est pas possible de reprendre à son compte ce prêt immo, il faut donc faire racheter le crédit par un établissement spécifique.

Simulation d’un rachat de soulte

C’est le notaire qui estime le montant de la soulte. Mais il est possible de l’estimer préalablement en ligne afin de savoir si l’on sera capable ou non de prendre son règlement en charge. Le calcul est relativement simple puisqu’il prend en compte :

• La valeur du bien indivis,
• Le montant du capital restant dû lorsqu’un emprunt immobilier est encore en cours de remboursement au moment du divorce.

En l’absence de prêt immobilier, seul le prix du bien entre en ligne de compte. Il est tout simplement partagé entre les deux indivisaires à hauteur de leur quote-part respective. En cas de crédit immobilier en cours, le capital restant à rembourser est alors déduit de la soulte proportionnellement aux engagements des deux ex-conjoints.

Ainsi pour un bien immobilier dont la valeur est estimée à 200 000 € et que le capital restant dû est de 50 000 €, la soulte se définit comme suit : (200 000 – 50 000) / 2 = 75 000 € dans le cas de quotes-parts 50/50. L’indivis souhaitant vendre sa part doit donc percevoir 75 000 €. Pour celui qui rachète la soulte, le calcul est le suivant :

• 75 000 € : soulte,
• 50 000 € : capital restant dû.

A ces 125 000 € s’ajoutent les frais de notaire, l’indemnité de remboursement et, si un nouveau prêt immobilier est nécessaire, des frais de garantie. Le total peut alors avoisiner les 132 000 €.

Rachat de soulte : éviter le mal-endettement grâce au rachat de crédits

Pour faire face à ces dépenses importantes, il est généralement nécessaire de contracter un emprunt car peu de personnes disposent d’un capital suffisant pour leur permettre de payer comptant un rachat de soulte. N’oublions pas que si un emprunt immobilier est encore en cours au moment de la séparation, le capital restant dû doit dans nombre de cas être remboursé à la banque prêteuse par le coacquéreur qui souhaite racheter sa quote-part.

Seulement, s’il a déjà des crédits en cours tels que des crédits à la consommation et/ou un crédit auto, il peut être très compliqué pour lui d’augmenter encore son taux d’endettement avec un nouvel emprunt immobilier. Le risque est de se retrouver très vite dans une situation financière difficile et un budget totalement déséquilibré : mensualités qui ne peuvent être honorées, retards de paiement… C’est ce que l’on appelle le mal-endettement.

La seule solution pour éviter d’être fiché aux incidents de remboursements et pour faire face à la totalité de ses emprunts est de choisir le rachat de crédits qui concerne tous les types de prêts. Cela permet de réadapter ses échéances en fonction de ses capacités budgétaires.