Vous êtes ici : L'actualité autour de la finance et de l'assurance > Actu Immobilier > Crédit immobilier : qu'est-ce qui change en 2022 ? Les nouvelles règles pour emprunter !

Crédit immobilier : qu'est-ce qui change en 2022 ? Les nouvelles règles pour emprunter !

Crédit immobilier : qu'est-ce qui change en 2022 ? Les nouvelles règles pour emprunter !

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a publié un communiqué de presse en septembre 2021 pour rendre une décision publique concernant les conditions d’octroi des crédits immobiliers applicables aux prêts immobiliers dont le premier remboursement intervient à partir du 1er janvier 2022. Les nouvelles règles entrées en vigueur ce début d’année, et que doivent suivre les banques et les organismes financiers, concernent la durée des prêts immobiliers accordés et le taux maximum d’endettement au-dessus duquel un crédit immobilier ne peut pas être autorisé. Cette nouvelle réglementation a pour objectif de limiter l’endettement des ménages qui souscrivent un crédit immobilier et, au final, de préserver la stabilité financière du pays.

La durée maximum d’un crédit immobilier passe de 27 ans à 25 ans à compter du 1er janvier 2022

La durée maximum pendant laquelle un emprunteur peut souscrire un crédit immobilier a fait l’objet fin 2021 d’une décision (décision n° D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers) du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), « l’autorité macro-prudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique », comme l’indique le ministère de l’Économie. Cette décision doit être appliquée par les banques, les établissements de crédit et tous les organismes financiers qui proposent des crédits immobiliers aux crédits immobiliers dont le premier remboursement est intervenu à partir du 1er janvier 2022.

Ce que l’on appelle dans le milieu financier la « maturité du crédit », c’est-à-dire la durée initiale du crédit en années, ne doit plus dorénavant excéder 25 ans, contre 27 ans auparavant.

Malgré tout, le HCSF prévoit des situations où la durée de remboursement peut continuer d’être de 27 ans, mais à condition, en revanche, que la période d’amortissement du crédit immobilier ne dépasse pas 25 ans. Il s’agit des cas où l’emprunteur ne prend pas tout de suite possession de son bien immobilier par rapport au moment où il souscrit son crédit.

Ainsi, sont concernés par cette exception quant à la durée de prêt de 25 ans maximum, les crédits immobiliers liés à une vente en l’état futur achèvement (VEFA), c’est-à-dire dans le cas d’un achat d’un bien immobilier sur plan. Mais aussi les crédits immobiliers destinés à acquérir un bien dans l’ancien qui donne lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total et qui a pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, et la réalisation de travaux de rénovation énergétique, comme l’indique le HCSF.

Le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier ne doit pas dorénavant dépasser 35 %

La décision rendue par le HCSF en septembre 2021, et applicable depuis le 1er janvier 2022, concerne également le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier.

On parle de taux d’effort pour désigner la capacité d’emprunt que les banques, établissements de crédits ou autres organismes financiers doivent vérifier avant d’accorder un prêt immobilier notamment. Ce taux d’effort est obtenu en divisant le montant pressenti des mensualités de remboursement du prêt par le revenu disponible (les ressources moins les dépenses contraintes appréciées annuellement) de l’emprunteur.

Selon la nouvelle réglementation du HCSF, ce taux d’effort, qui permet d’évaluer la capacité d’endettement d’un ménage, ne doit pas excéder 35 %, au lieu de 33 % auparavant, en prenant en compte le revenu net avant impôt de l’emprunteur dans l’objectif de considérer seulement ses ressources stables et récurrentes.

Au-delà de ce seuil de 35 %, les banques estiment qu’un emprunteur peut connaître des difficultés financières et voir son budget fortement déséquilibré sur le long terme, avec des risques qu’il bascule dans une situation de surendettement.

Les conséquences de cette nouvelle réglementation pour les banques et les emprunteurs

La durée maximum d’un crédit immobilier et le niveau de taux d’effort plafonnés par le Haut Conseil de stabilité financière à compter du 1er janvier 2022 ne sont pas des décisions nouvelles car, en matière de durée d’emprunt et de taux d’effort, les banques et organismes de crédit considèrent plutôt bien ces deux paramètres depuis longtemps afin d’éviter notamment le surendettement des ménages qui peut avoir à grande échelle des conséquences négatives sur la stabilité financière du pays.

Toutefois, par sa décision de septembre 2021, le HCSF a voulu donner une portée juridique contraignante à ces pratiques. Comme l’autorité l’indique, ses mesures rendues obligatoires sous peine de sanctions pour les banques « permettront de pérenniser les évolutions déjà observées et conforter dans la durée le modèle de financement du logement prévalant en France auquel le Haut Conseil réaffirme son attachement. Ce modèle, qui repose sur des crédits à taux fixe, pour des maturités raisonnables, octroyés sur la base d’une analyse de la capacité de remboursement des ménages emprunteurs, permet de protéger les ménages et de sécuriser l’accession à la propriété ».

Toutefois, en instaurant ses nouvelles décisions, le HCSF permet malgré tout aux établissements de crédit immobilier de déroger à ces règles à hauteur de 20 % de leur production de crédits par trimestre. Parmi ces 20 % de crédits accordés sans l’application obligatoire des mesures en vigueur depuis le 1er janvier 2022, 80 % doivent concerner des personnes qui achètent leur résidence principale. Pour les 20 % restants, les banques peuvent appliquer les règles qu’elles décident elles-mêmes.

Avec cette exception, le risque pour les emprunteurs peut être alors de devoir payer un peu plus cher leurs crédits immobiliers, notamment en se voyant proposer des prêts d’une durée plus courte, ou des taux d’intérêts plus élevés en contrepartie de leur taux d’effort en réalité trop important qui ne permettrait pas normalement qu’ils puissent accéder à un crédit immobilier. Une sorte de donnant-donnant.

C’est pourquoi il est conseillé aux nouveaux emprunteurs en matière immobilière de préparer au mieux leur dossier avant de s’adresser à une banque et de faire en sorte notamment que leur taux d’endettement suive les préconisations du HCSF pour ne pas être considéré comme un client pour lequel l’établissement de crédit n’a pas besoin d’appliquer les mesures rendues obligatoires par l’autorité financière.

Par Valérie Schneider - Publié le 12/01/2022

Partager cette page sur les réseaux sociaux

Autres actualités à découvrir