Pourquoi les banques sont réticentes à prêter pour une résidence secondaire ?

En raison de la hausse des taux d'intérêts à l'œuvre depuis le début de l'année 2022, les banques sont plus frileuses aujourd'hui pour accorder des prêts immobiliers qui coûtent donc plus chers aux emprunteurs. Une tendance déjà bien visible en ce qui concerne les crédits immobiliers en lien avec l'acquisition d'une résidence principale, mais qui touche aussi les prêts destinés à l'achat de résidences secondaires.

Autre raison pour laquelle les banques sont réticentes à prêter pour une résidence secondaire : selon elles, ce type d'acquisition est essentiellement source de dépenses incontournables et supplémentaires pour les ménages concernés contrairement, par exemple, à des investissements locatifs. De ce fait, les banques estiment que les risques en matière d'endettement sont importants et sont donc frileuses à accorder des prêts qui seront donc peut-être difficiles à rembourser au final.

Les banques prêtent de moins en moins pour l'achat d'une résidence secondaire

Selon une étude réalisée en mars 2023 par le courtier en ligne Pretto pour le journal Les Échos, 7 dossiers de demande de prêt pour financer l'achat d'une résidence secondaire sur 10 sont recalés par les banques, alors que le marché de l'achat de résidences secondaires reste dynamique en France.

Une tendance à la baisse des acceptations de ce type de crédit immobilier bien plus marquée, en proportion, que les accords de prêts pour l'acquisition d'une résidence principale. Résultat, seuls 30 % des ménages qui souhaitent souscrire un prêt pour l'achat de leur résidence secondaire présentent un dossier finançable aux yeux des banques.

Comme pour toutes les autres demandes d'emprunt immobilier, la frilosité des établissements financiers concernant les prêts pour l'achat d'une résidence secondaire s'expliquent notamment par la hausse des taux d'intérêts à l'œuvre depuis le début de l'année 2022, qui rendent plus chers les crédits. En conséquence, aujourd'hui, la capacité d'emprunt des ménages, considérée par les banques pour accorder un crédit immobilier ou non, c'est-à-dire l'aptitude des emprunteurs à faire face aux échéances de leur crédit en fonction du montant qu’ils veulent emprunter, a été multipliée par 2 en 1 an en raison de cette hausse des taux d'intérêts.

Une situation qui pousse donc les banques à davantage refuser des prêts destinés à l'achat d'une résidence secondaire, une acquisition considérée par les organismes financiers comme non prioritaire dans le contexte actuel par rapport au financement d'une résidence principale déjà compliqué actuellement pour un grand nombre de ménages.

Les banques estiment donc que si l'acquisition d'une résidence secondaire représente un premier projet immobilier et que le ménage concerné est locataire, ce dernier doit disposer d'un apport personnel très conséquent pour obtenir un prêt immobilier pour l’achat de sa résidence secondaire.

Dans le cas des ménages déjà propriétaires de leur résidence principale et qui remboursent toujours l'emprunt qui a permis de financer cette dernière, donc qui sont déjà endettés pour leur résidence principale, les banques sont plus exigeantes en ce qui concerne leur niveau de taux d'endettement.

Les banques calculent en effet ce taux d'endettement en prenant en compte les ressources et les charges financières du ménage qui souhaite souscrire un prêt pour acheter une résidence secondaire liées à ses autres emprunts. Au-delà d’un taux d’endettement de 35 %, les banques considèrent qu'un emprunteur court des risques de s'endetter et refusent en principe de prêter de l’argent, une situation qui n'est pas rare dans le cas d'un dossier de demande de prêt pour une résidence secondaire.

Il faut savoir aussi que le projet d'acquérir une résidence secondaire, contrairement à l'achat d'une résidence principale, ne donne pas le droit de prétendre à bénéficier de prêts réglementés du type prêt à taux zéro (PTZ) ou de prêts d'Action Logement, aux taux d'intérêts nuls ou réduits, qui coûtent donc moins cher pour les ménages emprunteurs.

Pour les banques, une résidence secondaire est essentiellement une source de dépenses

Outre le fait que les banques soient réticentes à accorder des prêts pour une résidence secondaire en raison de la hausse générale des taux d'intérêts qui exige des ménages une plus forte capacité d'emprunt, les établissements bancaires avancent aussi le fait que ce type d'achat est essentiellement une source de dépenses qui grève forcément le budget des ménages et donc leur capacité à pouvoir rembourser normalement leur emprunt. Un élément qui compte encore plus dans un contexte de situation économique générale difficile.

Pour les banques, l'achat d'une résidence secondaire ne représente pas en effet un investissement qui rapporte comme cela est le cas pour un investissement locatif, par exemple.

Au contraire, l’acquisition d’une résidence secondaire occasionne en général que des charges financières supplémentaires pour leurs propriétaires. Il faut en effet penser à son entretien, des charges qui peuvent être récurrentes en particulier pour un bien qui n'est pas occupé en continu.

Les frais liés à la consommation d'électricité, de gaz, d'eau ,etc., pour une résidence secondaire s'ajoutent aussi aux dépenses nécessaires en la matière pour une résidence principale. Les banques estiment ainsi que ces dépenses, qui subissent actuellement une forte augmentation compte tenu de l'inflation en cours, sont à prévoir en plus pour les ménages qui ont le projet d'emprunter pour acquérir leur résidence secondaire.

D'autre part, une résidence secondaire nécessite souvent des travaux de rénovation. Or, le contexte de hausse des prix des matériaux notamment implique des dépenses logiquement plus élevées pour leurs propriétaires. D'autant que les travaux de rénovation dans une maison secondaire, en particulier en matière de rénovation énergétique, ne sont pas éligibles aux aides de l'État contrairement à ceux réalisés dans une résidence principale.

Des raisons supplémentaires qui expliquent que les banques sont réticentes à accorder des prêts pour une résidence secondaire pour des ménages qui devront faire face à toutes ces dépenses incontournables, avec le risque de rencontrer des difficultés pour rembourser leur emprunt.

Les banques évoquent aussi d'autres types de dépenses qui vont obligatoirement être à la charge des ménages qui veulent acquérir une résidence secondaire, pour décider d'accorder ou non un prêt et surtout évaluer leur capacité de remboursement. C'est le cas, par exemple, de la taxe d'habitation.

Si cette dernière est supprimée pour les résidences principales depuis le 1^er janvier 2023, les résidences secondaires restent redevables de cet impôt, sauf quelques exceptions très restreintes.

De plus, selon la situation géographique d'une résidence secondaire, cette dernière peut faire l'objet d'une majoration de cette taxe d'habitation. C'est le cas dans les communes qui connaissent un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, souvent des communes touristiques, où les habitants peinent à se loger en raison de la présence d'un grand nombre de résidences secondaires laissées vides une grande partie de l'année.

À partir de 2024, cette majoration de la taxe d'habitation concernant les résidences secondaires (mais aussi les logements vacants d'une manière générale) va concerner environ 5 000 communes en France.