Ventes immobilières : quelle tendance attendue pour 2022 ?

La crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 a fortement impacté nos vies quotidiennes ainsi que de nombreux secteurs d’activité. Le domaine de l’immobilier n’a pas été épargné et il a été particulièrement bouleversé par les conséquences de cette crise dès 2020 et en 2021. Néanmoins, force est de constater que le marché de l’immobilier se porte bien puisque le nombre de transactions immobilières a atteint un record de 1,13 million entre mai 2020 et mai 2021. Mais qu’en est-il pour 2022 ? Quelles sont les tendances attendues en matière de ventes immobilières ? Penchons-nous sur la question en décryptant les grands sujets de l’année à venir.

Une hausse des prix de l’immobilier…

Entre les mois de mai 2020 et de mai 2021, les transactions immobilières ont atteint un nombre record, le plus haut enregistré depuis le début des années 2000. Malheureusement, l’augmentation aussi importante de la demande entraine une hausse des prix. Cette hausse du tarif du mètre carré – et par extension, du prix des maisons et des appartements – est connue depuis 2015 et se poursuit, mais elle devrait ralentir en 2022 par rapport aux années 2019 et 2020. On estime que cette hausse devrait passer de 4 % environ à seulement 2 % et ainsi ralentir sa croissance.

Cette tendance reste une supposition, mais elle est avancée par bon nombre de spécialistes de l’immobilier. Il faut toutefois noter que les disparités entre les territoires sont importantes, avec une stagnation constatée dans certains quartiers de Paris alors que les prix s’envolent dans d’autres grandes villes, en particulier dans le nord-ouest de la France, avec près de 30 % d’augmentation en seulement trois ans.

… mais une baisse des taux d’emprunt ?

Depuis 2016, les crédits immobiliers ne cessent de s’assouplir et de proposer des taux d’intérêt toujours plus bas. Cette dernière tendance devrait perdurer en 2022. Néanmoins, la souplesse des banques risque de perdre de son élasticité pour se durcir plus fortement. Les établissements bancaires commencent déjà à se montrer plus frileux et plus exigeants face aux candidats à l’emprunt. Pour emprunter en 2022, mieux vaut donc présenter un dossier solide et un profil rassurant (CDI, apport personnel minimal de 10 %, faible endettement, etc.).

La conséquence pour les vendeurs d’un bien immobilier, c’est que trouver des acquéreurs risque d’être plus difficile dans certains secteurs en 2022. En revanche, les potentiels acheteurs présenteront des dossiers plus favorables et rassurants.

Pourtant, les avis divergent sur ce sujet. Pour éviter un nouvel emballement du marché du prêt immobilier, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé les recommandations d’accès au crédit immobilier à un endettement maximal de 35 % et à une durée d’emprunt maximale de 25 ans, et jusqu’à 27 ans dans le neuf. Ces nouvelles normes, mises en place en vue de contrer – à l’inverse – une hausse supposée des taux de crédit, seront effectives au 1^er janvier 2022. En réponse, la Centrale de financement a réagi en rappelant que les premiers impactés par ces mesures seront les primo-accédants, qui risquent de voir leur marge de manœuvre en matière d’accès au crédit se réduire drastiquement.

Un regain d’intérêt pour le neuf ?

La loi Pinel est prolongée jusqu’au mois de décembre 2022, ce qui va inciter les investisseurs à se tourner vers les logements neufs, la construction de maisons et l’acquisition d’appartements. En effet, les avantages fiscaux permis par ce dispositif sont loin d’être négligeables, sans parler des atouts en faveur de la transition énergétique, de l’absence de travaux de rénovation ou encore des frais de notaire réduits. Ainsi, les ventes immobilières de biens anciens risquent de se réduire pour laisser place à des investissements dans le neuf.

Soulignons néanmoins que plus que les avantages fiscaux, les ménages aux revenus modestes et moyens optent avant tout pour des biens aux prix plus accessibles. En effet, pour se loger sans chercher à investir dans un immobilier à des fins de rendement, les particuliers ont tendance à préférer des biens moins chers, quitte à sortir des villes, afin d’obtenir des crédits plus accessibles. L’ancien a donc encore toute sa place sur le marché de l’immobilier en 2022.

Un intérêt pour des biens aux aménagements spécifiques

La crise sanitaire a profondément modifié les aspirations des Français en matière d’immobilier. La majorité des particuliers en recherche d’un bien ont de nouvelles exigences liées directement aux modifications des conditions de travail et aux périodes de confinement.

• Un espace télétravail : les professionnels de l’immobilier révèlent que plus de 81 % des recherches de futurs acquéreurs concernent des biens dotés d’un espace qui permet ou favorise le télétravail. En effet, ce nouveau mode de travail s’est installé dans les habitudes des Français.
• Un espace extérieur : les confinements successifs ont bouleversé les vies et le quotidien de nombreux Français qui ont mal vécu, pour beaucoup, cet enfermement forcé. En conséquence, près de 83 % des futurs acquéreurs privilégient les biens dotés d’un espace vert ou, à défaut, d’un grand balcon.
• Une maison, plutôt qu’un appartement : si les appartements séduisent toujours, les nouvelles acquisitions sont essentiellement orientées vers les maisons. En effet, les effets de la crise sanitaire ont poussé les Français à rechercher la tranquillité, le confort et l’espace intérieur comme extérieur offert par les pavillons individuels.

Un engouement pour les campagnes

Les villes continuent d’attirer les acquéreurs, mais les choix se tournent avant tout vers celles qui proposent des opportunités d’emploi réelles, des services de qualité, des transports publics adaptés et des espaces verts garantissant tranquillité et calme.

Néanmoins, la grande tendance qui a commencé à se dessiner en 2021 se poursuivra assurément en 2022. Un véritable exode urbain s’est opéré à la suite des confinements, poussant les particuliers à fuir les villes pour se ressourcer à la campagne. Le développement du télétravail permet de pratiquer son activité presque n’importe où. Grâce aux lignes de trains à grande vitesse, il est tout à fait possible de s’installer à des centaines de kilomètres de son lieu de travail et de s’y rendre deux à trois jours par semaine. Un bon moyen pour les Français de se mettre au vert, mais une tendance qui perturbe quelque peu les prix de l’immobilier dans ces territoires nouvellement visés et qui complexifie les acquisitions des locaux, les ménages aux revenus modestes peinant à s’aligner sur les offres opérées par ces exilés des grandes villes, et notamment parisiens.