Le déficit foncier pour réduire ses impôts : explications et conseils

Le principe du déficit foncier est un moyen légal de réduire sa fiscalité, mais il demeure encore peu connu et peu utilisé par les investisseurs en immobilier. Ce dispositif permet en effet de déduire de sa déclaration d’impôt sur le revenu les montants des charges dépensées par le propriétaire qui seraient supérieurs aux montants des loyers perçus. Si une limite de 10 700 euros est fixée par an, tout excédent peut être reporté sur les revenus des 10 années suivantes. Faisons le point pour y voir plus clair.

Quel est le principe du déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme lié à la location d’un bien immobilier. En effet, lorsqu’un particulier propriétaire loue un bien immobilier, il perçoit le montant des loyers versés par son ou ses locataires, ce qui constitue des revenus fonciers. Néanmoins, le propriétaire se doit de payer des charges en lien avec le bien. Or, lorsque le montant de ces charges est supérieur au montant des loyers reçus, un déficit foncier se forme.

Ce déficit foncier est un montant déductible du revenu global du propriétaire dans la limite de 10 700 euros par an, avec une possibilité de report de l’excédent sur une durée de 10 ans.

En revanche, le fait de déduire le déficit foncier de ses revenus impose au propriétaire de continuer à posséder et à louer son bien immobilier pendant une durée d’au moins 3 ans. En effet, pour bénéficier de cet avantage, il est dans l’obligation de ne pas vendre son bien et de le conserver en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la déduction de ses revenus. Le logement doit être loué sans interruption, bien qu’un délai soit accordé pour la recherche d’un nouveau locataire en cas de besoin.

Le déficit foncier est donc un bon moyen de réduire le montant de son imposition et figure parmi les modes de défiscalisation légaux. C’est un procédé qui s’adresse aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien à rénover, car il accroit la rentabilité locative du bien et il permet au propriétaire d’investir dans une remise aux normes et une rénovation du logement à moindres frais. En effet, pour que le déficit foncier se crée, les montants investis pour le bien immobilier doivent être supérieurs aux montants des loyers perçus.

Le gain du déficit foncier prend la forme d’une déduction d’impôt et concerne ainsi les propriétaires d’immeubles ruraux et urbains, qu’ils soient des particuliers, une société transparente ou une SCI, SCPI, etc.

Quelles sont les charges déductibles dans le cadre du déficit foncier ?

On distingue trois catégories de charges déductibles dans le cadre du déficit foncier : les charges liées aux intérêts du crédit immobilier, les charges liées à l’exploitation du bien immobilier et les charges liées aux travaux opérés sur le bien immobilier.

Rappelons que le montant des charges déductibles ne doit pas dépasser 10 700 euros par an. En revanche, tout dépassement peut être reporté sur 10 ans, dans le respect des limites annuelles.

Les charges liées aux intérêts du crédit immobilier

Les charges liées aux intérêts du crédit souscrit pour l’achat du bien et la réalisation de sa rénovation figurent parmi les charges déductibles dans le cadre du déficit foncier, au même titre que les frais annexes à ces emprunts (frais d’assurances, frais de dossier, etc.). En revanche, il est à noter que ces charges peuvent être ajoutées à d’autres pour être comptabilisées dans le déficit foncier, mais elles ne peuvent être la source d’un déficit foncier à proprement parler.

Les charges liées à l’exploitation du bien immobilier

Être propriétaire d’un bien immobilier engendre des charges (taxe foncière, charges de copropriété, frais d’agence immobilière, frais de syndic, primes d’assurance, etc.) qui peuvent être déduites dans le cadre du déficit foncier.

Les charges liées aux travaux opérés sur le bien immobilier

Dès lors que le propriétaire du bien immobilier entreprend des travaux destinés à sa remise aux normes ou en état, à son amélioration en termes de confort, d’équipement et – dans une certaine mesure – d’esthétique, les coûts de ces travaux sont déductibles dans le cadre du déficit foncier. À noter que des travaux d’agrandissement ou de construction ne sont pas concernés. Le montant de ces charges n’est pas plafonné.

Quel est le calcul à effectuer ?

La méthode de calcul du déficit foncier est relativement simple et se divise en deux étapes.

Étape 1 : le calcul de la part du déficit liée aux charges financières

Il convient d’ôter dans un premier temps les charges financières des revenus fonciers :

loyers - charges financières

• Si le calcul donne un résultat positif, il faut passer à la deuxième étape.
• Si le calcul donne un résultat négatif, le déficit dû peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années à venir.

Étape 2 : le calcul de la part du déficit liée aux autres charges

Ce calcul s’effectue dans une limite de 10 700 euros par an.

Si le résultat de l’étape 1 est positif, il convient d’ôter du résultat obtenu le montant des autres charges non financières.

• Si le nouveau résultat obtenu est alors positif, aucun déficit foncier n’est à déclarer.
• Si le nouveau résultat obtenu est alors négatif, ceci constitue le déficit foncier, dans une limite de 10 700 euros par an. Tout montant excédant sera imputable sur les revenus déclarés des 10 années suivantes.

En conséquence, plus le propriétaire investira dans l’amélioration de son bien immobilier en location, plus il pourra réduire ses impôts de manière importante. Le gain est donc double. D’une part, le bien gagne en valeur et en confort, et d’autre part, le propriétaire réalise des économies non négligeables et se voit récompensé pour ses investissements !